Kryzys się pogłębia

Czy nowa polityka przydzielania kredytów zniszczy deweloperów?

Światowy kryzys na rynku finansowym nie jest bez znaczenia dla naszego rynku nieruchomości. Ceny powoli, ale jednak spadają, więc nie ma mowy o stabilizacji czy planowanych wzrostach. Stąd też mamy mniej reklam różnego rodzaju deweloperów, a zdarza się, że i targi mieszkaniowe zostają odwołane, gdyż firmy szukają oszczędności.



Sytuacja wielu deweloperów jest coraz trudniejsza. To zrozumiałe, gdyż liczba potencjalnych nabywców radykalnie zmalała. Banki już nie chcą kredytować zakupu nieruchomości w 100 procentach. Czasy, gdy na zakup mieszkania dostawaliśmy kredyt nawet 120 proc., odeszły do historii.

Z ostatniej analizy cen mieszkań oferowanych na rynku wtórnym przygotowanej przez Oferty.net i Open Finance widać, że w ostatnim czasie mieliśmy do czynienia ze znacznym, ponad 5-procentowym spadkiem średniej ceny metra kwadratowego mieszkania w Gdyni oraz ponad 4-procentowym spadkiem w Sopocie. Jednak pozostaje on nadal najdroższą lokalizacją w skali kraju.

Spadki średnich cen ofertowych o ponad 100 zł na metrze kwadratowym nastąpiły również w Opolu o 3,2 proc., Gdańsku o 2,5 proc. i Olsztynie o 2,2 procent. W tym samym czasie o 150 zł wzrosła średnia cena ofertowa metra kwadratowego mieszkań we Wrocławiu o 2,1 proc. i o blisko 230 zł w Rzeszowie, o 4,7 procent. Jeśli chodzi natomiast o największy, warszawski rynek wtórny, średnia cena mieszkania oferowanego do sprzedaży była wyższa o 0,9 proc. i wyniosła 9599 zł za metr kwadratowy.

Jak zauważyli analitycy Oferty.net i Open Finance, ograniczenie popytu nie przynosi natychmiastowego skutku w postaci obniżek cen, to jednak wpływa na wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Analitycy podkreślają, że dopiero długotrwały brak zainteresowania ofertą ze strony klientów poszukujących skłania oferentów do przecen. Te obejmują w pierwszej kolejności mieszkania w mało atrakcyjnych lokalizacjach, o niskim standardzie, oraz te, których cena wyjściowa znacznie odbiegała od cen podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji.


Większe zainteresowanie

Za to na rynku pierwotnym widać znaczne ożywienie. Z najnowszego raportu agencji nieruchomości Ober-Haus wynika, że ceny nieruchomości są dość stabilne. Analitycy Ober-Haus podpowiadają, że jest to jeszcze dobry moment na zakupy, ponieważ sprzedający musieli czekać nawet kilka miesięcy na nabywcę i teraz ceny oferowanych mieszkań zostały już poddane korektom. Oczywiście można znaleźć oferty z bardzo atrakcyjną ceną. Deweloperzy tam, gdzie zostało im kilka lub kilkanaście mieszkań, a chcąc zamknąć inwestycję, obniżają ceny.

Największe zainteresowanie nowymi mieszkaniami widać w dzielnicach, które są dobrze skomunikowane z centrum i z bogatą infrastrukturą. Często deweloperzy oferują wykończenie mieszkania zawierające się w cenie uprzednio oferowanego standardu deweloperskiego. Warto podkreślić, że ceny zakupu często są nieco niższe od cen oferowanych w oficjalnych cennikach. Z raportu Ober-Haus wynika, że najbardziej poszukiwane są mieszkania 2-3-pokojowe, w budynku chronionym, ogrodzonym, zlokalizowanym w bliskości terenów zielonych. Kupujący zwracają również uwagę na to, co poza samym mieszkaniem deweloperzy oferują w cenie, np. miejsce postojowe. Kolejny trend, jaki zaobserwowano na rynku, to zmiana sposobu sprzedaży. Deweloperzy, chcąc osiągnąć możliwie jak najlepszy wynik sprzedaży, odchodzą od własnych biur sprzedaży i nawiązują współpracę z biurami nieruchomości. Analitycy Ober-Haus zauważają, że taka współpraca dla deweloperów to same korzyści – redukują koszty ponoszone na prowadzenie biura sprzedaży, a mają za to możliwość dotarcia do większej i zarazem bardziej zdecydowanej grupy potencjalnych nabywców.


O klienta trzeba zabiegać

Niski popyt na mieszkania przełożył się również na organizowane we wrześniu targi mieszkaniowe. Widoczny był mniejszy ruch zarówno wśród wystawców, jak i wśród potencjalnych nabywców. Za to dość sporym zainteresowaniem cieszyły się stoiska deweloperów oferujących domy jednorodzinne. Zdaniem analityków Ober-Hause, to sygnalizuje nowy trend na rynku nieruchomości. Klienci coraz chętniej przyglądają się ofertom osiedli domów jednorodzinnych.

Według Ober-Haus, cena metra kwadratowego nowych mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym we wrześniu kształtowała się na poziomie: w Warszawie – mieszkania od 6,8 tys. zł do 25 tys. zł, a domy jednorodzinne od 5 tys. zł do 15 tys. zł, w Krakowie – mieszkania od 5,5 tys. zł do 39,5 tys. zł, domy jednorodzinne 3,6 tys. zł do 19 tys. zł, w Trójmieście – mieszkania od 5,5 tys. zł do 10 tys. zł., domy jednorodzinne od 5 tys. zł do 7,4 tys. zł; we Wrocławiu – mieszkania od 5,9 do 14 tys. zł, domy jednorodzinne od 3,8 do 7,5 tys. zł; w Poznaniu nowe mieszkania – od 6,1 do 14 tys. zł; domy jednorodzinne od 3,5 do 7,5 tys. zł; w Łodzi nowe mieszkania – od 4,9 do 10 tys. zł, domy jednorodzinne od 4,1 do 10 tys. zł; w Katowicach od 5,7 do 8,2 tys. zł, domy jednorodzinne od 3,2 do 4,7 tys. złotych.


Wynajmujących nie brakuje

Eksperci Ober-Haus pochylili się również nad rynkiem mieszkań na wynajem. Okazuje się, że jest to jedyny rynek, na którym nie brakuje klientów. Największym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości 2-3-pokojowe. Oczywiście najmujący zwracają uwagę na standard wykończenia i wyposażenia. Właściciele jeśli chcą wynająć mieszkanie, muszą być też przygotowani na spełnienie oczekiwań klienta, zwłaszcza gdy cena jest z wyższego pułapu, a okres umowy najmu przekracza 1 rok. Wówczas spodziewamy się elastyczności w kwestii zakupienia dodatkowych mebli czy sprzętu RTV. Dostęp do linii telefonicznych, możliwość podłączenia internetu czy telewizji kablowej to dzisiaj podstawowy wymóg najemcy.

Jednak oferenci nie wszędzie o tym pamiętają. „Kraków jako miasto o naprawdę dużym gospodarczym potencjale, stale zasilany jest menedżerami wyższego szczebla przebywającymi tutaj na kilkuletnich kontraktach, otrzymującymi od swoich pracodawców możliwość zamieszkania w domach lub apartamentach, które zapewnią im i ich rodzinom odpowiedni standard życia” – piszą analitycy Ober-Haus. Jednak podkreślają, że obserwując krakowski rynek wynajmu nieruchomości mieszkaniowych, dosyć wyraźnie widać braki w ofercie nieruchomości z tzw. wyższej półki. Brakuje nowych, dobrze zlokalizowanych, umeblowanych i wyposażonych w dobrym standardzie domów. W przypadku domów najemca chce dodatkowo zadbany ogród i garaż – najlepiej dwustanowiskowy.

Tradycyjnie we wrześniu studenci rozpoczęli poszukiwania mieszkań. Najchętniej wynajmują mieszkania 2- i 3-pokojowe, w których może zamieszkać 5-6 osób. Wówczas koszt wynajmu wynosi ok. 2 tys. zł, w przeliczeniu na kilka osób cena jest do przyjęcia, biorąc pod uwagę budżet studenta. Najchętniej wynajmowane są mieszkania w pobliżu uczelni, ale też w innych częściach miasta, a wtedy głównym czynnikiem jest cena najmu.

Miesięcznie, aby wynająć mieszkanie 2- (3-) pokojowe, zapłacimy: w Warszawie od 2 do 4 tys. zł (od 2,5 do 10 tys. zł); w Krakowie od 1,3 do 5 tys. zł (od 1,6 do 8 tys. zł); w Trójmieście od 850 zł do 1,5 tys. zł (od 1,1 do 1,8 tys. zł); we Wrocławiu od 1,3 do 3,2 tys. zł (od 2 do 4 tys. zł); w Poznaniu od 1,2 do 3,5 tys. zł (od 2,3 do 4,2 tys. zł); w Łodzi od 650 zł do 3 tys. zł (od 1 do 4 tys. zł); w Katowicach od 1 do 1,95 tys. zł (od 1,35 do 2,7 tys. zł).


Kredyty już droższe

Większość banków od 1 października podniosła prowizje od kredytów. Ponadto tak zaostrzono kryteria, że coraz trudniej dostać kredyt na całą wartość nieruchomości. Eksperci nie wykluczają, że w obliczu kryzysu finansowego banki zdecydują się na kolejną podwyżkę marż i podniosą oprocentowanie lokat terminowych. Wskazują ponadto, że wiele banków, przede wszystkim tych mniejszych, nie ma pieniędzy na nowe pożyczki. Jeśli weźmiemy pod uwagę, że rynek międzybankowy praktycznie nie działa i jedynym graczem pożyczającym pieniądze sektorowi bankowemu jest bank centralny, to nie mamy co liczyć na atrakcyjne kredyty. Wzrost kosztów pieniądza sprawia, że również banki muszą płacić wyższe odsetki od pożyczanego kapitału. W efekcie będziemy mieli do czynienia z ostrzejszą niż dotychczas selekcją kredytobiorców. Część banków już odmawia udzielania kredytów na 100 proc. nieruchomości. Taka sytuacja utrzyma się co najmniej do czasu zakończenia kryzysu w USA.

Z tego względu większość potencjalnych kupców mieszkań zmieniło podstawowe kryterium, według którego prowadzi poszukiwania. Teraz najważniejsza jest nie cena metra kwadratowego, ale całkowita cena lokalu zawierająca dodatkowe opłaty – prowizję dla pośrednika, podatek od czynności cywilnoprawnych, taksę notarialną, wpis do księgi wieczystej, itd. Dodatkowe opłaty podwyższają koszty zakupu mieszkania nawet o 7 procent. Taka różnica niejednokrotnie przekreśla szansę na zakup własnego mieszkania, zwłaszcza gdy kupujący szuka mieszkania na granicy zdolności kredytowej.