Akwizytorzy ruszą na łów

Odwrócona hipoteka to produkt, który eksperci odradzają. Powód? Renty
uzyskane z tytułu przekazania bankowi praw do mieszkania będą znikome w
porównaniu z wartością tych nieruchomości. Wczoraj rząd zapoznał się z
założeniami do ustawy o odwróconej hipotece przygotowanymi w Ministerstwie
Finansów. Nowe przepisy mogą wejść w życie już w pierwszym kwartale tego roku.

Odwrócony kredyt hipoteczny to nowa usługa bankowa, skierowana do ludzi
starszych. Polega ona na udzieleniu przez bank kredytu pod hipotekę mieszkania
lub domu w zamian za rentę wypłacaną przez z góry określony czas lub jednorazową
wypłatę większej kwoty. Kredytobiorca nie musi za życia spłacać kredytu, nadal
też pozostaje właścicielem mieszkania i może w nim mieszkać do końca życia, za
to po jego śmierci – nieruchomość przechodzi na własność banku, chyba że
spadkobiercy spłacą kredyt. Nabycie własności nieruchomości przez bank nie
odbywa się automatycznie, lecz wymaga postępowania spadkowego. Jeśli
spadkobiercy nie spłacą kredytu i bank przejmie nieruchomość – sprzedaje ją na
rynku, a ewentualną różnicę między wysokością kredytu a uzyskaną ceną zwraca
spadkobiercom.
– Wysokość rent będzie znikoma w porównaniu z wartością nieruchomości poddanych
odwróconej hipotece, ponieważ przy kalkulacji świadczenia bank będzie brał pod
uwagę ryzyko długowieczności klienta, ryzyko spadku cen nieruchomości, koszt
pozyskania pieniądza w czasie, ryzyko powstania nowych kosztów związanych np. z
wprowadzeniem podatku katastralnego, ryzyko dewastacji mieszkania – wyjaśnia dr
Cezary Mech. – Tu nakładają się różne ryzyka, które muszą być skompensowane
finansowo przez bank, który nie jest przecież instytucją charytatywną. W
rezultacie koszty transakcyjne takiej umowy są bardzo wysokie, a świadczenie w
postaci renty – niskie – ostrzega.
– Odwrócona hipoteka co do zasady ma charakter wywłaszczający, dając w zamian
świadczenie nieekwiwaletne. Zabezpieczenie praw rodziny w postaci możliwości
spłacenia kredytu jest iluzoryczne. Spadkobiercy, nie mogąc liczyć na kredyt
hipoteczny pod to samo mieszkanie, w praktyce musieliby dysponować ogromną kwotą
w gotówce – zaznacza Paweł Pelc, prawnik. – Te wady tkwią w samej konstrukcji
odwróconej hipoteki – podkreśla Pelc. Innymi słowy, odwrócona hipoteka musi
uderzać starszych ludzi po kieszeni, bo gdyby było inaczej – stałaby się groźna
dla stabilności systemu finansowego, zagrażałaby depozytom złożonym w bankach.
Zdaniem dr. Mecha, finansisty, ustawodawca powinien unikać wprowadzania do
obrotu tego rodzaju ryzykownych instrumentów.

Dwa w jednym?
Odwrócona hipoteka przypomina funkcjonującą od lat w naszym prawie umowę
dożywocia, od której różni się tym, że umowa dożywocia zakłada przejście
własności na drugą stronę umowy (fundusz hipoteczny, osobę fizyczną) już z
chwilą podpisania umowy, a nie po śmierci właściciela nieruchomości, zaś renta w
określonej wysokości wypłacana jest dożywotnio, a nie przez z góry określoną
ilość lat. Przy umowie dożywocia, inaczej niż przy hipotece odwróconej,
spadkobiercy nie mogą przez spłatę należności odzyskać własności mieszkania, nie
mają też prawa do jakichkolwiek wypłat za mieszkanie, jeśli osoba, która zawarła
umowę dożywocia, umrze w krótkim czasie po jej podpisaniu. W takim wypadku druga
strona umowy nabywa mieszkanie praktycznie za darmo. Mylenie przez starszych
ludzi obu instytucji – dożywocia oraz odwróconej hipoteki – prowadzi do wielu
nadużyć, dlatego wicepremier Waldemar Pawlak zaproponował, aby obie umowy
zostały uregulowane w jednym akcie prawnym. Jednak według ministra finansów
Jacka Rostowskiego – przedłużyłoby to prace nad ustawą i byłoby trudne z uwagi
na odmienność instytucji finansowych oferujących oba rodzaje produktów. Projekt
resortu finansów dotyczy tylko odwróconej hipoteki, którą będą oferować
wyłącznie banki.
– Odwrócona hipoteka może być przydatna, gdy rodzina nie interesuje się osobą
starszą wymagającą pomocy, tylko czeka na spadek w postaci mieszkania – uważa
Jacek G., przedsiębiorca z Warszawy. – Może to, paradoksalnie, zmusić dzieci czy
dalszych krewnych do większej troski o rodziców czy dziadków – podkreśla.
Innego zdania jest dr Cezary Mech. – Odwrócona hipoteka będzie generować
konflikty rodzinne. Akwizytorzy dotrą do starszych ludzi, namówią do zawarcia
umowy w zamian za przekazanie bankowi prawa do mieszkania po śmierci, a potem,
gdy taki człowiek zachoruje i będzie wymagał opieki, albo – gdy skończy się czas
wypłaty renty, rodzina powie: "To niech się teraz akwizytor o ciebie zatroszczy"
– ostrzega dr Mech. Także w opinii Pawła Pelca, tego rodzaju inżynieria
finansowa jako "proteza" rozpadających się we współczesnym świecie zachodnim
więzów rodzinnych jest złym rozwiązaniem, ponieważ będzie silnie atomizować
społeczeństwo, doprowadzi do osamotnienia starszych ludzi oraz wywłaszczenia
społeczeństwa z majątku, który jeszcze pozostaje w polskich rękach.
Wprowadzenie instytucji odwróconej hipoteki z pewnością odbije się na rynku
nieruchomości. Rynek ten cechuje obecnie niska płynność – bardzo trudno jest
sprzedać mieszkanie czy dom, a ceny spadają. Umowy odwróconej hipoteki zamrożą
część zasobów mieszkaniowych do czasu śmierci właścicieli, co zmniejszy podaż i
może w perspektywie wyhamować spadek cen. Jednak po latach, gdy duża liczba
mieszkań obciążonych odwróconą hipoteką znajdzie się w portfelach banków, które
będą oferowały je do sprzedaży – spadek cen nieruchomości może bardzo się
pogłębić, prowadząc do zjawisk zgoła nieoczekiwanych. W Stanach Zjednoczonych,
gdzie to nastąpiło, bankom opłaca się wyburzać w miastach całe kwartały domów,
aby ograniczyć podaż nieruchomości mieszkalnych, zahamować spadek cen i dzięki
temu utrzymać wartość portfela mieszkaniowego, którym dysponują.

Małgorzata Goss