Umowa na piękne oczy

Brak należytej ochrony prawnej klientów firm deweloperskich sprawia, że
niejeden niedoszły właściciel mieszkania bywa puszczony z torbami. Doświadczyli
tego na własnej skórze mieszkańcy Olsztyna, Wejherowa i innych zakątków kraju,
którzy na własne lokum przeznaczyli oszczędności życia. Niestety, nasze prawo
nie chroni nabywców mieszkań przed nieuczciwymi działaniami deweloperów. Aby to
zmienić, z inicjatywą ustawodawczą na rzecz wprowadzenia w Polsce "umowy
deweloperskiej" wystąpi poseł Lidia Staroń.

"Okazja! Mieszkanie za pół ceny" – tak przed dziesięcioma laty reklamował się
olsztyński deweloper. Oferta, którą przedstawiał klientom, była bardzo
korzystna. Klient wpłacał połowę ceny mieszkania oraz zapłatę za grunt i na 10
lat zawierał umowę najmu. Cena metra kwadratowego mieszkania ustalona została na
1600 zł, tj. na poziomie ówczesnej ceny rynkowej. Umowa przewidywała, że po
upływie najmu nabywca zapłaci pozostałą sumę, po czym nastąpi przeniesienie na
niego własności mieszkania. Pozostała kwota spłaty składać się miała z
pierwotnej ceny metra kwadratowego powiększonej o współczynnik wzrostu cen
materiałów budowlanych, publikowany przez GUS.
Na powierzenie deweloperowi swoich oszczędności na powyższych warunkach
zdecydowało się kilkadziesiąt olsztyńskich rodzin. Nabywcy otrzymali mieszkania
w tzw. stanie deweloperskim, czyli surowym, bez armatury, podłóg etc., zawarli
umowy najmu za niewielki czynsz, wykończyli lokale na własny koszt i zaczęli
odkładać pieniądze na spłatę pozostałej części ceny, traktując mieszkania jak
własne, tj. ponosząc wszelkie ciężary związane z utrzymaniem, remontami,
naprawami oraz dodatkowymi inwestycjami.
Deweloper nieprzypadkowo przyjął taką właśnie konstrukcję umowy:
dziesięcioletnie wynajmowanie lokali było w owym czasie warunkiem skorzystania z
tzw. dużej ulgi podatkowej dla budujących mieszkania na wynajem. Dzięki temu
koszt wybudowania mieszkań deweloper faktycznie przerzucił w całości na najemców
i państwo. Umowa była zatem obustronnie korzystna. Deweloper zarabiał na
inwestycji tyle, ile darowało mu państwo w formie ulgi. Najemcy wyliczyli, że na
10 mieszkaniach to ok. 700 tys. zł brutto.

Umowa w kąt

Kiedy jednak po dziesięciu latach pierwsi najemcy wystąpili w grudniu ub.r. o
przeniesienie własności po umówionej cenie – deweloper zmienił zdanie. Zażądał
dopłaty wielokrotnie wyższej, niż wynikało to z zawartej umowy. – To był szok!
Deweloper zagroził, że jeśli nie przyjmiemy jego warunków, od stycznia podniesie
nam wielokrotnie czynsz. Grozi nam wylądowanie na bruku – mówi Marek Kaźmierski.
Kaźmierscy są rodziną z dziećmi. Latami odejmowali sobie od ust, by uzbierać
pieniądze na dopłatę i otrzymać na własność mieszkanie, w które 10 lat temu
zainwestowali 45 tys. zł – oszczędności życia. Dziś deweloper utrzymuje, że te
pieniądze to tylko "zadatek", a nie – jak stoi w umowie – połowa ceny
mieszkania.
Waloryzacja ceny metra kwadratowego mieszkania według GUS-owskiego wskaźnika
wzrostu cen materiałów budowlanych pozwala wyliczyć dopłatę na 2400 zł za metr
kwadratowy. Tyle zgodnie z umową są gotowi zapłacić niedoszli właściciele.
Dlaczego dopłata wzrosła? Otóż deweloper zmienił jednostronnie warunki i zażądał
dopłaty wyliczonej na podstawie ceny rynkowej obowiązującej w dniu dzisiejszym
za wykończone i gotowe do zamieszkania lokale. Co więcej, chce on przeliczyć po
swojej nowej cenie całe mieszkanie, a następnie odjąć to, co najemcy wpłacili 10
lat temu, bez jakiejkolwiek waloryzacji ich wkładu. Resztę niedoszli właściciele
mieliby dopłacić. Przy zastosowaniu takiej metody liczenia 50-metrowe
mieszkanie, które warte było 10 lat temu ok. 80 tys. zł, dziś uzyskuje cenę
ponad 220 tysięcy. Dopłata zaś zamiast 60 tys. zł ma wynieść ponad 180 tys.
złotych. – Deweloper przyjął sobie własny wskaźnik waloryzacji i podnosi cenę co
kwartał. Najpierw chciał 4300 zł za metr kw., potem 4500, jutro znów pewnie
podniesie – mówi Agnieszka Pęcak, która też dała się naciągnąć nierzetelnemu
przedsiębiorcy. – I jeszcze twierdzi, że to jego dobra wola, bo mieszkania w
Olsztynie są po 5600 zł za metr kwadratowy… Może i są, ale wykończone, my zaś
dostaliśmy goły beton i daliśmy mu pieniądze na inwestycję – dodaje.
– Chcemy zapłacić cenę zgodną z umową – zapewnia Kaźmierski. Przyznaje, że dużym
utrudnieniem jest fakt, iż umowa z deweloperem nie została zawarta w formie aktu
notarialnego. – Nasze wpłaty wraz z ulgą budowlaną pokrywały w tamtym okresie
pełne koszty wybudowania mieszkań. Prawda jest taka, że to najemcy i państwo
wybudowali te mieszkania. Gdyby wtedy był dostęp do indywidualnych kredytów na
budowę, ludzie budowaliby sami – dorzuca niedoszły właściciel.
Deweloper Urszula Wielechowska unika prasy. Nasze wielokrotne próby nawiązania
kontaktu spełzły na niczym.
– Czeka nas wojna sądowa – mówi mecenas Lech Obara, pełnomocnik pokrzywdzonych.
– Sąd Najwyższy, do którego dotarły sprawy innych ofiar deweloperów, przyznał
rację pokrzywdzonym. Nie przyznał im jednak prawa do przyrzeczonego mieszkania,
lecz do odszkodowania równoważnego jego aktualnej rynkowej wartości – wyjaśnia
prawnik.
Deweloper występujący w opisywanej sprawie zapowiada od nowego roku podwyżki
czynszu za "bezumowne korzystanie" z lokali. Pokrzywdzeni – zdaniem mecenasa
Obary – nie zapłacą tych pieniędzy i kolejna sprawa może trafić do sądu. Chyba
że któraś ze stron złamie się psychicznie. Lokatorzy – właściciele in spe –
liczą na to, że wcześniej ustąpi deweloper.

Zlikwidować lukę w prawie

– Ten deweloperski "patent" mógłby zabezpieczyć obydwie strony, o ile chciałyby
uczciwie wywiązać się z umowy – mówi poseł Lidia Staroń, do której pokrzywdzeni
zwrócili się o interwencję poselską. – Niestety, nasze prawo nie chroni nabywców
mieszkań przed nieuczciwymi działaniami deweloperów – zauważa. A powinno chronić
ich w szczególny sposób, ponieważ przy tego rodzaju umowach w grę wchodzą
materialne podstawy bytu – dach nad głową i oszczędności całego życia. Nabywca
mieszkania najczęściej zobowiązuje się w umowie do zapłaty deweloperowi całej
kwoty jeszcze przed ukończeniem budowy i przeniesieniem na klienta własności
nieruchomości.
– Nabywca ponosi w ten sposób zwiększone ryzyko. Jest ono tym większe, że nie ma
wymogu zawierania takich umów w formie notarialnej. Najczęściej stosowana jest
zwykła forma pisemna – wyjaśnia poseł Staroń. Przywołuje jako przykład sytuację,
do jakiej doszło w Wejherowie. – W trakcie budowy domów, a jeszcze przed
przeniesieniem własności na nabywców, księgi wieczyste nieruchomości zostały
obciążone hipotekami przymusowymi na rzecz wierzycieli dewelopera w wysokości
przekraczającej wartość nieruchomości. Tymczasem nabywcy wpłacili wcześniej
deweloperowi pełną cenę za wybudowanie domów… – relacjonuje. Problem, jak
podkreśla, nabiera szczególnego znaczenia właśnie obecnie, gdy kondycja
finansowa wielu deweloperów bardzo się pogorszyła. W razie upadłości
przedsiębiorcy własność budowanych domów przechodzi na wierzycieli hipotecznych,
a kontrahentom umowy deweloperskiej pozostają wyłącznie roszczenia, traktowane w
postępowaniu upadłościowym na równi z wierzytelnościami firm budowlanych
dostarczających materiały i usługi. Postępowania upadłościowe trwają latami,
szanse na odzyskanie wpłaconych pieniędzy są nikłe, a jednocześnie ludzie muszą
spłacać bankom kredyty zaciągnięte na mieszkanie, którego nie otrzymali.
– Należy jak najszybciej wprowadzić do przepisów "umowę deweloperską", która
określi prawa i obowiązki stron oraz zakres odpowiedzialności, a tym samym
będzie skutecznie bronić praw klientów – uważa poseł Staroń. Posłanka proponuje
też, aby tymczasowo wprowadzić dla deweloperów obowiązek ubezpieczenia
odpowiedzialności cywilnej na wzór innych grup zawodowych. Jego powszechność
powinna zminimalizować wpływ na koszty budowy mieszkań. Być może warto
zastanowić się także nad obowiązkiem utworzenia rachunku powierniczego. Staroń
wystosowała w tej sprawie interpelację do marszałka Sejmu. Zapowiada też
wystąpienie z inicjatywą ustawodawczą.
Polska jest jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, gdzie relacja między
deweloperem i jego klientem nie jest uregulowana odrębnymi przepisami. We
Francji deweloper może finansować inwestycję pieniędzmi klientów dopiero po
przeniesieniu na nich współwłasności gruntu. W Niemczech deweloper może
przyjmować od klientów tylko zaliczki, wpłacane na rachunek powierniczy w miarę
postępu budowy. W Szwecji i Danii deweloper buduje "za swoje", zaś pieniądze
klientów wpływają do depozytu, przy czym przepisy gwarantują im zarówno moment
przeniesienia własności, jak i ustaloną w umowie cenę.
 

Małgorzata Goss