Tę umowę trudno będzie rozwiązać

Po zapoznaniu się z umową przedwstępną dzierżawy gruntów pod budowę i eksploatację elektrowni wiatrowych należy stwierdzić, że zostały w niej zabezpieczone przede wszystkim interesy jednej ze stron, tj. dzierżawcy. Niezabezpieczenie swoich interesów przez wydzierżawiającego jest jego ryzykiem, lecz mieści się w granicach prawa, które dzierżawca umiejętnie dla swych celów wykorzystał. Warunki niezawarcia umowy przyrzeczonej zostały w umowie przedwstępnej określone, ale jedynie dla dzierżawcy (par. 6 ust. 3). Oznacza to, że jeśli dzierżawca wyrazi wolę zawarcia umowy dzierżawy, wydzierżawiający będzie zmuszony zawrzeć tę umowę przyrzeczoną, której istotne warunki zostały również ustalone. To jest czasokres trwania umowy dzierżawy – lat 30, wysokość czynszu dzierżawnego i sposób płatności oraz data rozpoczęcia jego płatności, tj. od dnia przekazania fermy wiatrowej do eksploatacji. Oczywiście brak granicznej daty uruchomienia fermy wiatrowej oznacza, że nie jest wiadome, od kiedy ten czynsz zacznie być opłacany i może to być również z powodzeniem 2015 czy 2020 rok. Należy rozumieć, że to zostanie ustalone w umowie przyrzeczonej. Wydzierżawiający został też obłożony obowiązkiem zapłaty znacznych kar umownych za niedotrzymanie swych zobowiązań, w tym za zbycie nieruchomości przed zawarciem umowy przyrzeczonej.

Trudno jest rozwiązać tę umowę na drodze sądowej. W przypadku prawidłowo zawartej umowy przedwstępnej (tj. m.in. zawierającej istotne warunki umowy przyrzeczonej) można się tylko powoływać na zawarcie jej pod wpływem błędu lub na skutek podstępu strony przeciwnej, bądź będzie można ewentualnie unieważnić umowę, powołując się na to, iż jest zawarta z naruszeniem równości stron, tj. z wyzyskiem wydzierżawiającego. Oczywiście jest to niezwykle trudne, a wręcz niemożliwe, do wykazania przed sądem – przede wszystkim dowodowo – gdyż zapisy umowy są precyzyjne i trudno będzie wykazać nieświadomość wydzierżawiającego. Istotne może być, czy wydzierżawiającym jest osoba prywatna, czy przedsiębiorca. Na przykład przy osobie fizycznej znaczące będą wiek osoby, stan zdrowia itp.

Oczywiście dzierżawca również nie może rozwiązać tej umowy, ale może skutecznie niedoprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadkach określonych w par. 6 ust. 3 umowy, jeśli będzie tego chciał. Jak również może bez żadnych negatywnych dla siebie skutków nie przystąpić do umowy przyrzeczonej, ponieważ dzierżawca nie jest zobowiązany do jej zawarcia. Oczywiście jest to kolejny przejaw nierówności w obowiązkach stron, korzystny dla dzierżawcy.

Uchylenie się od skutków prawnych na skutek błędu lub podstępu np. przez wydzierżawiającego, tzn. że zawarł umowę, działając pod wpływem błędu lub na skutek podstępnego działania dzierżawcy, prowadzi do długotrwałego procesu, a dzierżawca może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej i odszkodowania w znacznej kwocie. Co więcej, za okres do zawarcia umowy przyrzeczonej wydzierżawiający nie otrzymuje żadnego świadczenia ze strony dzierżawcy.

Należy się zastanowić, czy istnieją jakieś okoliczności, które do tej pory nie były znane np. wydzierżawiającemu, które świadczyłyby o podstępie lub działaniu pod wpływem błędu, co umożliwiłoby rozpoczęcie takich negocjacji w możliwie krótkim terminie.