Zakładowe na własność

Polskie życie społeczne obfituje w różne wydarzenia budzące emocje,
wywołujące sprzeciw i dezaprobatę dla poczynań obecnej władzy. Polacy wychodzą
na ulice, by manifestować opór wobec łamania praw obywatelskich, w tym wolności
słowa, praw nabytych w systemie emerytalnym, bezczynności władzy w wykorzystaniu
ogromnego potencjału młodego pokolenia. Protestują także przeciw drenowaniu
przez kraje bogate młodzieży i talentów, wobec arogancji władzy dla interesu
państwa polskiego przy zawieraniu umów międzynarodowych, czego przykładem jest
pakt fiskalny.

Zdolność Narodu do sprzeciwu i solidarności w walce o godność człowieka i
suwerenność państwa jest ogromną wartością. Polacy także teraz zdają egzamin. W
tej atmosferze łatwo umykają z pola widzenia sprawy, które dla bezpieczeństwa
rodziny mają fundamentalne znaczenie. Dlatego pragnę zwrócić uwagę na pewne
rozstrzygnięcia prawne korzystne dla uzyskania praw własności niektórych byłych
mieszkań zakładowych. Okres transformacji sprzyjał procesom przekazywania,
likwidacji, zbywania, komercjalizacji, prywatyzacji lub upadłości
przedsiębiorstw, a wraz z tym przekazywania mieszkań zakładowych nowym
właścicielom wraz z ludźmi.

Los mieszkań zakładowych jest różny. Część z nich sprzedano bądź przekazano
za bezcen spółkom lub osobom fizycznym, część przekazano gminom. Duża liczba
została przekazana spółdzielniom mieszkaniowym już istniejącym lub utworzonym w
tym celu odpłatnie lub nieodpłatnie. W trakcie procesów przejmowania mieszkań
zakładowych naruszano prawa pierwokupu lokali zajmowanych przez najemców,
sprzedawano je razem z budynkami, naruszano ich interes prawny. Warto pamiętać,
że najemcami byłych mieszkań zakładowych nie są zwykli najemcy, ponieważ
mieszkania zakładowe budowane były z Zakładowego Funduszu Mieszkaniowego, a więc
z pieniędzy załogi. Mimo to żaden polski rząd nie stworzył skutecznego prawa
zabezpieczającego najemców byłych mieszkań zakładowych. Podjęta przez nas próba
uregulowania tych problemów przy zaangażowaniu przedstawicieli środowisk
najemców w poprzedniej kadencji została przez obecną ekipę PO – PSL odrzucona, a
los setek tysięcy najemców byłych mieszkań zakładowych pozostaje niechlubnym
przykładem niesprawiedliwości i krzywdy w postaci nieuzasadnionych czynszów,
licznych eksmisji.

Rząd PiS – LPR – Samoobrona od 2006 do 2007 r. przeprowadził skuteczną
regulację w odniesieniu do tych najemców, których mieszkania zakładowe trafiły
do spółdzielni mieszkaniowych. Wprowadzono stosowne przepisy w ustawie o
spółdzielniach mieszkaniowych (dalej u.s.m.) z dnia 14.06.2007 r. (obowiązujące
od 31.07.2007 r.). W art. 48 ust. 1 powyższej ustawy uregulowane są relacje
między dotychczasowym najemcą a spółdzielnią, która stała się właścicielem
nieruchomości z mieszkaniami poprzednio stanowiącymi własność przedsiębiorstwa
państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej.
Zasada jest stała – najemca ma roszczenie od 31.07.2007 r. uprawniające do
uzyskania prawa do lokalu dotąd zajmowanego. Na pisemne żądanie spółdzielnia
jest zobowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. W myśl art.
48 ust. 1 u.s.m, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie, uzyskanie prawa
odrębnej własności lokalu następuje po dokonaniu przez najemcę wpłaty wkładu
budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni. Kwota ma być proporcjonalna do
powierzchni użytkowej zajmowanego lokalu – wynikającej ze zwaloryzowanej ceny
nabycia budynku, a także spłaty ewentualnego zadłużenia bieżącego z tytułu umowy
najmu. Artykuł 48 ust. 3 mówił, że jeżeli spółdzielnia nabyła mieszkanie
zakładowe nieodpłatnie, najemca powinien pokryć nakłady konieczne poniesione
przez spółdzielnię na utrzymanie budynku, w którym znajduje się jego lokal.
Wprowadzenie obowiązku wpłaty nakładów koniecznych spowodowało problemy z ich
udokumentowaniem wstecz, tym bardziej że najemcy, ponosząc wpłaty na fundusz
remontowy, pokrywali koszty bieżącego utrzymania budynków. Trybunał
Konstytucyjny wyrokiem z dnia 15.07.2009 r. (K64/O7) orzekł, że art. 48 ust. 3
u.s.m. jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP (choć zupełnie z innych
powodów).

Sytuacja najemców budynków nabytych nieodpłatnie po wyroku Trybunału zmieniła
się na korzyść – zostali oni zwolnieni z obowiązku zwrotu poniesionych przez
spółdzielnie nakładów koniecznych.

Reasumując, po wyroku TK w sytuacji gdy spółdzielnia mieszkaniowa nabyła
nieodpłatnie budynek, w którym znajdują się mieszkania zakładowe, najemcy tych
mieszkań ubiegający się o przeniesienie własności lokali obowiązani są jedynie
do spłaty zadłużenia lokalu z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (jeśli
takie bieżące zadłużenie jest). Podstawą roszczeń jest wspomniany art. 48 ust. 1
u.s.m. Taką interpretację potwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 8.01.2010 r.
oraz 9.12.2012 roku. Wielu najemców uzyskało prawa własności. Jednak w części
spółdzielni najemcy napotykają na bezczynność spółdzielni, co zmusza ich do
występowania na drogę postępowania sądowego na podstawie art. 491 u.s.m. z
pozwem wzywającym spółdzielnię do złożenia oświadczenia woli w oparciu o art. 64
kc w związku z art. 1047 ¤ 1 kpc. W takiej sytuacji sądy powszechne zachowywały
się dwojako. Część sądów powszechnych uwzględniała roszczenia najemców, a część
wystąpiła do TK z pytaniem prawnym.
TK po rozpoznaniu pytań prawnych wydał wyrok z dnia 14.02.2012 r. (sygn. akt: P
17/10) potwierdzający niekonstytucyjność art. 48 ust. 1 u.s.m. w zakresie, w
jakim przyznaje najemcy roszczenie o przeniesienie własności. Spółdzielczy lokal
mieszkalny, który przed nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową
był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub
państwowej jednostki organizacyjnej po spłaceniu tylko ewentualnego zadłużenia z
tytułu najmu jako niezgodny z art. 64 Konstytucji. Kierując się zasadą zaufania
obywateli do państwa i stanowionego prawa, odroczono więc jednak termin utraty
mocy obowiązującej ustawy na okres 12 miesięcy.

Jest to niepowtarzalna szansa dla najemców do skorzystania z tej derogacji,
czyli możliwości nieodpłatnego uzyskania praw własności pod warunkiem jednak jak
najszybszego działania.

Nie można bowiem wykluczyć przed tym terminem, tj. 12.02.2013 r., że Sejm
przed tym terminem dokona odpowiednich zmian zakwestionowanego przepisu. Także
ci, którzy wnioski już złożyli w oparciu o art. 48 ust. 1 u.s.m., mogą,
wykorzystując wyroki, wyroki SN i TK i wykazując większą aktywność i
determinację, zdążyć z ich realizacją.

Stosowny wniosek znajduje się na stronie
www.maslowska.pl

 

Dr Gabriela Masłowska
 ekonomista, poseł na Sejm RP (PiS)