Wspólnota z jednym lokalem

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa tam, gdzie wyodrębniono
chociaż jeden lokal, niezależną kontrolę zewnętrzną w spółdzielniach
mieszkaniowych i uregulowanie stanu prawnego gruntów pod blokami spółdzielczymi
– przewiduje projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, który ma
zastąpić dotychczasową wielokrotnie nowelizowaną ustawę.

Wyodrębnienie własności choćby jednego lokalu w nieruchomości należącej do
spółdzielni powodować ma automatycznie powstanie wspólnoty mieszkaniowej, której
członkami pozostają świeżo upieczony właściciel owego lokalu z jednej strony
(nazwijmy go Kowalskim) oraz spółdzielnia jako właściciel pozostałych lokali.
Stosunki pomiędzy nimi reguluje wtedy ustawa o własności lokali, a nie ustawa o
spółdzielniach mieszkaniowych, co daje Kowalskiemu tę korzyść, że wszelkie
informacje na temat kosztów, kalkulacje i opłaty za lokal muszą być uwidocznione
przez spółdzielnię w przejrzystym rachunku, co będzie wpływać na obniżenie
opłat. Kowalski będzie mógł także zdecydować, czy nadal będzie należał do
spółdzielni, czy też z niej wystąpi. Jeśli pozostanie spółdzielcą – zachowa
wpływ na wybór organów i majątek wspólny spółdzielni, z którego będzie czerpał
pożytki.
– Wprowadzamy zasadę, że członkami spółdzielni mogą być tylko te osoby, które
posiadają lub posiadały spółdzielcze prawo do lokalu, czyli ci, którzy
współtworzyli daną spółdzielnię – wyjaśnia poseł Lidia Staroń z PO, współautorka
poselskiego projektu. To pozwoli wyeliminować nieuczciwą praktykę przyjmowania
przez zarządy spółdzielni w poczet członków osób z zewnątrz, tzw. członków
mobilnych, tylko po to, by swoimi głosami wspierali dotychczasowy zarząd.
Projekt utrzymuje przepisy o podziale spółdzielni na wniosek mniejszości, które
wymagają do podziału uchwały spółdzielni, a więc jej zgody. W takim wypadku
spółdzielnia rozlicza się z secesjonistami z majątku wspólnego, tj. ze swojej
działalności gospodarczej, lokali użytkowych, klubów osiedlowych, gruntów. W
przypadku gdy wychodzą oni ze spółdzielni jako wspólnota – w świetle obecnych
przepisów tracą prawo do takiego rozliczenia, co stanowi dla nich wymierną
stratę materialną. Dlatego projekt wprowadza zasadę, że wspólnota zachowuje
prawo do pełnego rozliczenia ze spółdzielnią. Wspólnota może dokonać zmiany
administratora, rezygnując z usług spółdzielni, a jeśli chce, by spółdzielnia
nadal administrowała – zawiera z nią umowę cywilnoprawną.
Nowa ustawa zakłada uregulowanie stanu prawnego gruntów pod blokami
spółdzielczymi, co do których spółdzielnia nie posiada prawa własności ani prawa
użytkowania. Niektóre z nich zabudowane są blokami mieszkalnymi od z górą
czterdziestu lat, a istniejący rozgardiasz prawny uniemożliwia mieszkańcom
skorzystanie z przepisów o wyodrębnieniu własności lokali. Właściciele będą
mieli 12 miesięcy od chwili wejścia ustawy w życie na zgłoszenie roszczeń do
gruntu. Jeśli tego nie zrobią, utracą roszczenia i nastąpi z mocy prawa
zasiedzenie terenów przez spółdzielnię, które potwierdzi sąd. Dotychczas
spółdzielnie nie kwapiły się ze składaniem takich wniosków, bo dzięki
niewyjaśnionej sytuacji prawnej gruntów mogły uniknąć przekształcania mieszkań
spółdzielczych w pełną własność hipoteczną.
– W latach 90. uregulowano własność nieruchomości w całej Polsce, za wyjątkiem
nieruchomości pozostających we władaniu spółdzielczym – zwraca uwagę Łukasz
Zbonikowski (PiS), członek podkomisji pracującej nad projektem. – Zasiedzenie z
mocy prawa pozwoli przeciąć węzeł gordyjski, którego nie możemy rozwiązać od
lat. Gospodarka nie może normalnie funkcjonować, gdy stosunki własnościowe są
nieuporządkowane – dodaje.
Przekształcenie mieszkań spółdzielczych lokatorskich i własnościowych w pełną
własność ma się dokonywać bez konieczności sporządzania aktu notarialnego, na
podstawie uchwały uwłaszczeniowej, która jest oświadczeniem woli spółdzielni.
Należy do niej dołączyć zaświadczenie o spłacie zobowiązań i niezaleganiu z
opłatami z podpisem władz spółdzielni poświadczonym notarialnie oraz wniosek o
ustanowienie księgi wieczystej.

Koniec z lustracją kolesiów
Projekt rozprawia się z problemem osób wykluczonych z członkostwa spółdzielni za
długi, które bezpowrotnie traciły prawo do lokalu i mogły podlegać eksmisji,
nawet jeśli następnie spłaciły całe zadłużenie i regularnie wnosiły dalsze
opłaty. Teraz spółdzielnia – po uregulowaniu przez nie zaległych należności –
będzie musiała, na wniosek, przywrócić im członkostwo wraz z tytułem do lokalu,
o ile był wybudowany za ich pieniądze i nadal w nim zamieszkują.
Sporą zmianę w funkcjonowaniu spółdzielni zapowiada przepis o powoływaniu
prezesa przez walne zgromadzenie, a nie, jak dotąd, radę nadzorczą spółdzielni.
Podkomisja pracuje też nad znowelizowaniem przepisów prawa spółdzielczego.
Chodzi o wdrożenie mechanizmu niezależnej kontroli w spółdzielniach.
Lustratorów wyznaczonych przez spółdzielcze związki rewizyjne mają zastąpić
lustratorzy po egzaminach państwowych wyznaczeni przez państwową komisję
kwalifikacyjną przy ministrze finansów. Chodzi o to, by uniknąć sytuacji, gdy
prezesa spółdzielni "kontroluje" jego kolega – prezes innej spółdzielni.
– PiS od dawna zabiegało, aby wyznaczanie lustratorów nie odbywało się w ramach
korporacji spółdzielczej, gdzie ręka rękę myje – podkreśla poseł Zbonikowski.
Ważną zmianą w dotychczasowych przepisach jest wprowadzenie do ustawy o
własności lokali instytucji umowy deweloperskiej, która – w razie upadłości
dewelopera lub jego złej woli – zabezpiecza prawa klienta do lokalu. Umowa
deweloperska będzie odtąd podstawą roszczenia klienta o przeniesienie na niego
własności domu lub mieszkania.
Ta ważna zmiana podyktowana jest potrzebą ochrony klientów firm deweloperskich,
którzy w przypadku nieuczciwości dewelopera czy jego upadłości często tracili i
lokal, i pieniądze. Na istniejącą lukę w systemie prawnym wskazał Trybunał
Konstytucyjny.

Kluby podzielone
Najwięcej kontrowersji budzi powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa z
chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu. To pomysł Platformy. Posłowie PiS w
podkomisji podchodzą do niego ostrożnie.
– Może lepiej nie uszczęśliwiać ludzi na siłę, niech sami zdecydują, czy wolą
być w spółdzielni, czy we wspólnocie – zastanawia się poseł Zbonikowski. We
wspólnotach także dochodzi czasem do patologii porównywalnych z tymi, jakie
zdarzają się w spółdzielniach, np. do spekulacyjnego wykupu większości mieszkań
i narzucania pozostałym mieszkańcom zawyżonych czynszów – przypomina.
– To samo może się zdarzyć w spółdzielni, bo każdy może wykupić większość
mieszkań spółdzielczych na wolnym rynku, przekształcić je we wspólnotę i
narzucać potem mniejszości zasady rozliczeń. Ten projekt daje możliwość wyboru
pomiędzy spółdzielnią a wspólnotą – odpowiada Staroń.
– Spółdzielnia w takich wypadkach daje jednak mieszkańcom większe prawa niż
wspólnota, tylko trzeba poprawić ramy prawne i pobudzić aktywność ludzi – uważa
poseł Gabriela Masłowska z PiS. Lepiej byłoby, jej zdaniem, poprawić obecną
ustawę, niż wprowadzać nową.
– Tę ustawę ludzie już znają, uwłaszczenie mieszkań postępuje i nie widzę
powodów, by robić rewolucję – twierdzi posłanka PiS. Zastrzega jednak, że
ostateczną opinię wyrazi po zapoznaniu się z finalnym kształtem projektu (poseł
Masłowska nie należy do podkomisji).
Podkomisja wprowadziła do pierwotnego projektu zmiany, które mają zapobiegać
ewentualnym nieprawidłowościom, np. dają wyodrębnionej wspólnocie mieszkaniowej
prawo pozostania pod zarządem spółdzielni, zabraniają zawyżania czynszów w
lokalach należących do wspólnoty, przyznają wyodrębnionym wspólnotom prawo
rozliczenia udziału w majątku wspólnym spółdzielni, wprowadzają przepisy
antykorupcyjne i antykonkurencyjne.
– Ustawa wprowadza indywidualizację kosztów i wydatków, o co PiS walczyło od
lat, a więc kierunek generalnie jest dobry, zastrzeżenia dotyczą szczegółów,
które staramy się doprecyzować – przyznaje Zbonikowski.
Projekt popierają Platforma i PJN, a także ogólnopolskie organizacje
spółdzielców biorące udział w pracach podkomisji. Zdecydowanie przeciwne zmianie
przepisów są natomiast kluby PSL i SLD. Lewica zbojkotowała prace podkomisji,
rezygnując z udziału w posiedzeniach. Eksperci zwracają uwagę, że obie partie
wyrosłe z PRL są silnie zakorzenione w spółdzielczej nomenklaturze, ta zaś od
lat blokuje przemiany w spółdzielniach. Powstrzymać procedowanie projektu
usiłują także korporacje spółdzielcze, jak Związki Rewizyjne i Krajowa Rada
Spółdzielcza skupiająca prezesów spółdzielni. Projekt ustawy będzie omawiany na
najbliższym posiedzeniu sejmowej Komisji Infrastruktury. O jego przyjęciu lub
odrzuceniu w praktyce rozstrzygnie stanowisko PiS. Potem ustawa trafi do
drugiego czytania na posiedzeniu plenarnym Sejmu. Jej uregulowania dotyczą 13
milionów Polaków zamieszkałych w zasobach spółdzielczych.

Małgorzata Goss