Umowa krok po kroku

Garaż tylko na malucha

Przed podpisaniem umowy sprzedawca zachwala, że osiedle będzie miało dużo zieleni, place zabaw dla dzieci, świetny widok z okna, wspaniały garaż podziemny itd. Jednak po wprowadzeniu się do mieszkania zamiast zieleni widzimy beton, plac zabaw to rozpadająca się piaskownica, garaż jest tak ciasny, że zmieści się tam bardzo małe auto lub można wysiadać tylko z jednej strony. Natomiast z okna widać śmietnik lub plac budowy. Dlatego nie należy wierzyć sprzedawcy na słowo, wszystko trzeba mieć zapisane w umowie. Ponadto do umowy powinien być dołączony plan zagospodarowania terenu – wówczas będzie wiadomo, gdzie jest zieleń, a gdzie plac zabaw. W przypadku kupna garażu musimy domagać się jego planu, na którym będzie zaznaczone miejsce parkingowe wraz z jego wymiarami.

Płać i płacz

Często w umowach umieszczany jest zapis, że kupujący, który chce się wycofać z umowy, musi zapłacić karę umowną oraz znaleźć chętnego na mieszkanie, bo pieniądze są mu zwracane dopiero wtedy, gdy nowy nabywca zapłaci za lokum. Oczywiście zwracana suma jest nieoprocentowana. W przypadku kary umownej można jeszcze zrozumieć inwestora, ale drugi zapis jest skandaliczny. Niedoszłemu nabywcy pozostaje jedynie napisanie skargi do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który stwierdzi, czy taki zapis w umowie jest tzw. klauzulą niedozwoloną. Wówczas zaskarży je do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Można także pozwać dewelopera do sądu.

Wspólnota później

Często deweloper w umowie zapisuje, że przez pewien okres (rok lub dwa lata) będzie zarządzał blokiem, a nawet całym osiedlem. Oczywiście zapis w umowie (sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez ileś miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji) nie wygląda niepokojąco. Przecież ktoś musi pamiętać o płaceniu rachunków do momentu, aż powstanie wspólnota. Jednak większość deweloperów zarządzanie traktuje jako dodatkowe źródło dochodów, przedstawiając mieszkańcom mocno zawyżone rachunki czy też umieszczając pozycje, za które powinno się zapłacić w trakcie budowy. Dlatego przed podpisaniem umowy trzeba się dowiedzieć, jaki będzie czynsz. Należy również zwrócić uwagę, jak długo deweloper zamierza administrować. Jeżeli jest to rok, to nie ma powodów do większych obaw, ale jeśli widnieje zapis, że na czas nieokreślony… to trzeba rozmawiać.

Warto również się dowiedzieć, czy samemu będzie można wybrać dostawcę usług telefonicznych, telewizyjnych i internetowych. Zazwyczaj to administracja decyduje, kto może założyć potrzebną instalację. Firmy, z którymi nie współpracuje, mogą takiego pozwolenia nie otrzymać.

Termin dawno minął

Zdarza się, że deweloper nie oddaje mieszkania w ustalonym terminie. Dlatego trzeba zadbać o to, aby w umowie przedwstępnej znalazł się zapis mówiący o karach za niedotrzymanie terminu. Często też deweloper każe uiszczać za mieszkanie np. opłaty administracyjne i płacić za media jeszcze przed zajęciem lokalu. Stosuje przy tym kilka chwytów, jak zapis, że płacimy od dnia, w którym deweloper złożył do gminy wniosek o pozwolenie na użytkowanie. Jesteśmy więc zmuszeni płacić, zanim się wprowadzimy. Kolejnym punktem przemawiającym na niekorzyść nabywcy jest zapis, że płaci od dnia odbioru kluczy. Wszystko niby jest w porządku, ale może się też zdarzyć, że mieszkanie ma tyle wad, że do czasu ich poprawienia nie można w nim mieszkać. Dlatego, żeby uniknąć takiej sytuacji, trzeba w umowie zapisać, że za mieszkanie płacimy dopiero od momentu podpisania protokołu odbioru, gdy stwierdzimy, że wszystko nam pasuje i nadaje się ono do zamieszkania.

Jeśli już jesteśmy przy terminach, to należy pamiętać o tym, że czasami deweloper chce przed otrzymaniem kluczy wpłaty kaucji depozytowo-czynszowej, która równa jest zazwyczaj trzykrotnemu miesięcznemu czynszowi. Kaucja jest zwracana dopiero po upływie trzech miesięcy od zakończenia administrowania osiedlem przez dewelopera. Dlatego trzeba się domagać usunięcia takiego wpisu z umowy albo nawet zrezygnować z jej zawarcia.

Akt notarialny

Termin, w którym mamy podpisać akt notarialny, jest przez sprzedawcę odwlekany w nieskończoność. Deweloper tłumaczy, że to nie jego wina, tylko gminy, która wydłuża procedury. Często też może się tłumaczyć, że były złe warunki atmosferyczne, które uniemożliwiły prace na budowie. Aby uniknąć takiej sytuacji, w umowie trzeba zapisać dokładną datę przeniesienia własności mieszkania aktem notarialnym. Nie można w tym przypadku zgadzać się na mało precyzyjny zapis, że deweloper zrobi to w ciągu trzech miesięcy od daty przyjęcia budowy przez gminę. Trzeba zawsze zapisywać konkretny termin. Za jego przekroczenie powinna być wyznaczona także kara umowna, jak chociażby odsetki ustawowe za każdy dzień zwłoki.

Może się zdarzyć również, że termin podpisania aktu notarialnego jest wyznaczony, ale kilka dni wcześniej deweloper chce wywalczyć dodatkowe korzyści. Podpisanie aktu uzależnia więc np. od rezygnacji z wypłacenia kar umownych lub podpisania umowy o zarządzaniu nieruchomością na długi termin. Takich zapisów może być dużo, to zależy jedynie od dewelopera. Z tego powodu umowę przedwstępną najlepiej podpisać w formie aktu notarialnego. Wówczas na jej podstawie można żądać w sądzie przeniesienia na nas prawa własności zbudowanego lokalu bez zgody dewelopera. Jeżeli sąd przyzna nam rację, to deweloperowi nie pozostaje nic innego, jak wydać nam mieszkanie. W przypadku gdy zawarliśmy zwykłą umowę przedwstępną, możemy domagać się tylko zwrotu wpłaconych pieniędzy.

Uwaga na paragrafy

Przed podpisaniem aktu trzeba go – jak każdą umowę – przeczytać bardzo dokładnie. Może się zdarzyć, że deweloper umieści w nim paragraf mówiący o tym, że strony oświadczają, iż po zawarciu nowej umowy przestają obowiązywać zapisy z umowy przedwstępnej. Wówczas po podpisaniu nie można już powoływać się na żadne punkty z umowy przedwstępnej.