Sąd broni dłużnika

Wyrok portugalskiego sądu zdejmujący z kredytobiorcy obowiązek spłaty
całości kredytu hipotecznego w zamian za zwrot nieruchomości może stać się dla
europejskich sądów precedensem, a banki skłonić do bardziej ugodowej postawy
wobec klientów. Skorzystać mogą na tym także polscy kredytobiorcy.

Sąd w Portalegre zwolnił zadłużoną rodzinę, która zwróciła bankowi obciążony
hipotecznie dom, ze spłaty pozostałej części kredytu. Sąd uznał, że zajęcie
nieruchomości dłużnika jest dostateczną rekompensatą dla banku skutkującą
zwolnieniem z długu, pomimo że wartość wspomnianego domu wyceniona w momencie
jego zakupu w 2006 r. na 117 tys. euro wskutek kryzysu spadła do 82 tys. euro.
Bank żądał od klientki – matki z trojgiem dzieci – spłaty tej różnicy wraz z
odsetkami. Sąd odrzucił te żądania. Powołał się m.in. na fakt, że dłużniczka
wykazała dobrą wolę i dobrowolnie oddała dom bankowi, a jej sytuacja materialna
nie pozwala na spłatę kredytu. – Część portugalskich sędziów zapowiada, że
będzie naśladować precedens z Portalegre, ponieważ twierdzą, że wymiar
sprawiedliwości nie może pozostać obojętny na ludzką krzywdę, a przepisy muszą
być dostosowane do trudnej sytuacji gospodarczej kraju – poinformowała Maria
Costeira ze Stowarzyszenia Sędziów Zawodowych.

– Niecodzienny wyrok sądu w Portalegre jest przestrogą i wskazówką dla
banków, że muszą próbować pomóc zadłużonym rodzinom w znalezieniu wyjścia z
pętli kredytowej – skomentował orzeczenie Luis Lima, prezes Portugalskiego
Stowarzyszenia Firm Arbitrażu w Sprawach Nieruchomości. W Portugalii tylko w
pierwszym kwartale br. banki przejęły w trybie egzekucji 2300 domów. Precedens z
Portalegre ułatwi tysiącom portugalskich rodzin negocjowanie ugód z bankami w
sprawie zmiany sposobu spłaty kredytów hipotecznych, a tym, którzy zwrócą
mieszkanie lub dom – daje szansę na uniknięcie pętli zadłużenia.

Problem egzekucji należności z tytułu kredytów hipotecznych w sytuacji spadku
cen na rynku nieruchomości stanowi nie tylko wyzwanie dla banków, ale staje się
coraz poważniejszym problemem społecznym w Europie. W sąsiadującej z Portugalią
Hiszpanii, gdzie poziom zadłużenia obywateli z tytułu kredytów hipotecznych
należy do najwyższych w Europie – kredyty zagrożone niespłaceniem, jak wyliczyli
analitycy Home Broker, sięgnęły w lutym br. 5,4 procent. Rodziny mające w latach
boomu stałą pracę i wiarygodność kredytową, która pozwalała im nabyć dom lub
mieszkanie na kredyt, w dobie kryzysu tracą stałe źródła utrzymania, a wraz z
tym dach nad głową, pozostając nadal dłużnikami banków, bo nie spłaciły
pozostałej części kredytu. – W Stanach Zjednoczonych klienci banków mają
mocniejszą pozycję niż ich europejscy odpowiednicy, ponieważ w razie zajęcia
nieruchomości hipotecznej przez banki zostają całkowicie zwolnieni z długu –
zwraca uwagę Jerzy Bielewicz, prezes Stowarzyszenia "Przejrzysty Rynek". –
Ryzyko spadku wartości zabezpieczenia hipotecznego, czyli spadku cen mieszkań
lub domów, obciąża za oceanem bank, a nie klienta, i to bank musi ostrożnie
wycenić nieruchomość, aby zminimalizować ryzyko strat – dodaje.

Tymczasem model egzekucji wierzytelności hipotecznych – stosowany w Polsce i
większości krajów Europy – polega na tym, że nieruchomość obciążona hipoteką
zostaje zajęta przez komornika i sprzedana na publicznej licytacji po cenie
rynkowej, przy ustawowo określonej cenie wywoławczej (w Polsce w pierwszej
licytacji jest 2/3 wartości oszacowania). Wierzyciel ma prawo być jednym z
nabywców. Jeśli uzyskana w licytacji cena nie pokrywa należności z kredytu,
dłużnik zobowiązany jest spłacić pozostałą część zadłużenia. Jeśli zaś pokrywa
ją z naddatkiem – bank powinien zwrócić dłużnikowi to, co uzyskał ponad swoją
należność. Niemniej w polskim prawie istnieją rozwiązania oparte na zasadzie
słuszności, które sądom pozostawiają margines swobody. Mowa o stosowanej w
nadzwyczajnych przypadkach klauzuli rebus sic stantibus. Pozwala ona sądom
uwzględnić nadzwyczajną zmianę okoliczności, która czyni wykonanie zobowiązania
niemożliwym lub nader utrudnionym dla jednej ze stron. Taką okolicznością może
być np. kryzys ekonomiczny, hiperinflacja i inne okoliczności niemożliwe do
przewidzenia w chwili zawierania umowy. Dwa lata temu resort gospodarki
rekomendował powołanie się na tę klauzulę przedsiębiorcom poszkodowanym w wyniku
transakcji zakupu opcji walutowych.

Małgorzata Goss