Marzenie wielu rodzin

Własny dom

Każdy, kto marzy o własnym domu, stoi przed ogromem pytań, wątpliwości, musi podjąć mnóstwo decyzji… czeka go niełatwa droga, wiele nieprzewidzianych okoliczności i niespodzianek. Ale trud się opłaca. Nagrodą jest dom, własny dom, o którym marzy tak wiele rodzin… Gotowy dom oczywiście można kupić – albo na rynku wtórnym, albo od dewelopera. To jest opcja dla tych, którzy nie mogą poświęcić dużo czasu na pilnowanie budowy i załatwianie formalności z nią związanych, albo dla tych, którym zależy na czasie i chcą się wprowadzić właściwie od zaraz. Ale dom można też wybudować samemu – oczywiście korzystając z pomocy fachowców. I ta druga opcja – choć na pewno trudniejsza i wymagająca więcej pracy – zdecydowanie przynosi więcej satysfakcji i zadowolenia, bo mamy wpływ na wszystko, co dotyczy naszego przyszłego miejsca zamieszkania – począwszy od wybrania odpowiedniego miejsca do postawienia domu, przez materiały, z jakich będzie wybudowany, po ostateczny wygląd całości, z kolorem dachu włącznie.


Wyjątkowe miejsce…

Budowę domu zaczynamy od znalezienia odpowiedniego miejsca. Nie jest to proste, zwłaszcza w dużych miastach i w ich okolicach. Zanim wybierzemy działkę, musimy ustalić, gdzie chcemy mieszkać. Ceny działek rosną proporcjonalnie wraz z przybliżaniem się do centrum miast. Często jest tak, że trzeba podjąć decyzję, czy chcemy się budować na małej działce, ale za to bliżej centrum miasta, czy wolimy za te same pieniądze kupić więcej gruntu i wybudować większy dom, czy mieć wielki ogród. Cena metra kwadratowego działki zależy przede wszystkim od jej lokalizacji. W Warszawie za działkę budowlaną w atrakcyjnym miejscu zapłacimy nawet kilka tysięcy za m kw., ale im dalej od centrum miasta, tym ceny niższe – można już znaleźć ziemię za kilkadziesiąt złotych za metr kwadratowy.

Nie bez znaczenia jest kwestia ewentualnych sąsiadów. Jedni wolą działkę wśród zabudowań, inni marzą o pięknym samotnym skrawku ziemi… W tym drugim przypadku możemy napotkać na dodatkową trudność. Zdarza się, że taka samotna działka nie ma zatwierdzonego planu zagospodarowania terenu… Jeśli tak jest, a zdarza się to nierzadko, musimy wystąpić do urzędu gminy z prośbą o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. W decyzji może być zawarte zezwolenie na budowę domu mieszkalnego, jeżeli na działce obok, do której jest dostęp z tej samej drogi publicznej, jest wybudowany lub w trakcie budowy dom o takim samym przeznaczeniu. Jeżeli działka leży na terenie objętym planem zagospodarowania przestrzennego, wystarczy uzyskać wypis i wyrys z planu miejscowego, który możemy otrzymać w wydziale architektury urzędu gminy. Będzie on nam potrzebny przy wyborze projektu domu, trzeba go pokazać architektowi. Jeżeli działka jest rolna, konieczne będzie uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej, o co trzeba się będzie starać w starostwie w wydziale gospodarki gruntami.

Wybierając działkę, powinniśmy zwrócić uwagę – oprócz walorów krajobrazowych – na jej kształt, położenie względem stron świata, co ma znaczenie, jeśli chodzi o oświetlenie domu światłem słonecznym, a także o umiejscowienie ogrodu czy tarasu. Zazwyczaj domy zaprojektowane są tak, że wejście do domu jest po przeciwnej stronie niż wyjście na ogród czy taras. Dlatego najlepszym rozwiązaniem będzie działka położona po południowej lub zachodniej stronie ulicy.

Ważny jest kształt działki. Lepsza będzie mała działka, ale kwadratowa, niż duża, ale wąska. Trzeba pamiętać, że dom wolnostojący musi być wybudowany w odległości minimum 4 m od granicy działki, gdy od tej strony jest ściana z oknami lub drzwiami, lub 3 m od granicy działki, jeśli ściana ta nie ma otworów.

Lepiej nie kupować działki, która jest lekko nachylona na północ. Wiąże się to z tym, że dom będzie ciemniejszy i trudniejszy do ogrzania. Lepiej jeśli działka jest lekko nachylona na południe. Dobrze, by była uzbrojona, czyli miała doprowadzone: wodę, prąd i kanalizację. Jeżeli nie jest, konieczne będzie budowanie studni, przydomowej oczyszczalni ścieków lub szamba, a także podciągnięcie kabli elektrycznych. Wszystko to wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Wybierając działkę, trzeba pamiętać, że musimy liczyć się z dodatkowymi kosztami przygotowania gruntu pod budowę, jeżeli np. jest ona nierówna lub rosną na niej drzewa (wtedy również trzeba się liczyć z koniecznością uzyskania pozwolenia na wycięcie drzewa, jeżeli nie jest to drzewko owocowe). Utrudnić budowę domu może również bliskość cieku wodnego, rzeki czy wału przeciwpowodziowego. Trzeba pamiętać, że wszystkie te czynniki determinują konkretne usytuowanie domu.

Koniecznie należy zwrócić uwagę na to, jakie sąsiedztwo mieć będziemy – czy przypadkiem nie będzie to autostrada, spalarnia śmieci, czy linia wysokiego napięcia, a może warsztat samochodowy albo stolarski.

Na koniec warto podkreślić, że decyzja o warunkach zabudowy – podobnie jak i plan – określa rozmaite warunki, jakie będzie musiał spełniać nasz dom, w tym m.in. rodzaj i kąt nachylenia dachu, liczbę kondygnacji, długość elewacji frontowej, maksymalną powierzchnię zabudowy i inne. Każda osoba – także ta, która nie jest właścicielem działki – zamierzająca kupić ziemię może przed zakupem wystąpić o decyzję i w ten sposób upewnić się, czy na danej działce będzie można wybudować dom i jakie warunki będzie on musiał spełniać. Należy jednak pamiętać, że decyzja ma określony czas ważności. Po jego upływie może się okazać, że jest już nieaktualna, a plany o zagospodarowaniu przestrzennym się zmieniły. Trzeba dokładnie sprawdzić wypis z planu zagospodarowania przestrzennego konkretnej działki, gdyż może się okazać, że tylko część działki nadaje się do wybudowania na niej domu, bo reszta to np. łąka. Jeżeli np. poziom wody gruntowej w danym miejscu jest wysoki, budowa piwnicy staje się niemożliwa lub bardzo kosztowna.

Po zapoznaniu się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego trzeba udać się do wydziału geodezji miejscowego starostwa albo do powiatowego ośrodka dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej. Tam znajdziemy dokładne informacje, takie jak położenie działki i jej granic, powierzchnia działki, klasy gruntu, wskazanie numeru księgi wieczystej założonej dla nieruchomości, nazwa właścicieli: imiona, nazwiska (lub nazwy, jeśli grunt jest własnością np. przedsiębiorstwa), miejsce zamieszkania, a także wartość nieruchomości. Te dane są na pewno aktualne. Wszystkie zmiany są niezwłocznie nanoszone w ewidencji gruntów. Następnie dobrze jest przejrzeć księgi wieczyste w sądzie rejonowym właściwym dla danej nieruchomości. Każdy ma do tego prawo – czyni to się w obecności pracownika sądu. Trzeba pamiętać, że jeżeli współwłaścicielami działki jest małżeństwo lub kilka osób (spadkobiercy), to aby kupić działkę, należy uzyskać zgodę wszystkich współwłaścicieli i wszyscy współwłaściciele powinni stawić się u notariusza przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. W dniu podpisywania takiej umowy najlepiej potwierdzić, że notariusz sprawdził stan księgi wieczystej.

Do podpisania aktu notarialnego będzie potrzebny komplet dokumentów. Zazwyczaj dostarcza je sprzedający. Są to: dowód własności działki (wypis z księgi wieczystej – jeżeli działka nie ma założonej księgi, to akt własności, akt kupna lub inne dokumenty jednoznacznie potwierdzające prawo własności lub użytkownika wieczystego działki) oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków (ewentualnie aktualna mapa do celów prawnych z zaznaczoną kupowaną działką).


Projekt domu

Jak już mamy ziemię i decyzję o warunkach zabudowy, potrzebny jest nam projekt domu. Tu mamy dwie możliwości. Możemy kupić gotowy lub zamówić projekt indywidualny. Opcja pierwsza jest zdecydowanie tańsza (gotowy projekt można kupić już za kilkaset złotych) i łatwo dostępna (gotowych projektów możemy szukać w internecie, w katalogach firm projektowych). Gotowe projekty są też bardziej uniwersalne i sprawdzone – bo podobne domy zostały już wybudowane i ktoś w nich mieszka. Na stronach internetowych znajdziemy rankingi, które mówią o popularności danego projektu. Można wnioskować, iż te najbardziej popularne, najczęściej kupowane są na tyle uniwersalne, że mogą zadowolić wymagania wszystkich członków rodziny. Duża dostępność projektów, choćby w internecie, bardzo ułatwia poszukiwania. Można zobaczyć ich wiele, porównać, nawet zobaczyć rzuty z zaaranżowanym wnętrzem. Często możemy też zapoznać się z przewidywanymi kosztami realizacji, a nawet obejrzeć zdjęcia z budowy podobnych domów.

Natomiast projekt indywidualny można idealnie dostosować do naszych potrzeb. O wszystkim możemy sami decydować: o wyglądzie zewnętrznym, o bryle budynku, o wielkości pokoi, kuchni, liczbie łazienek, liczbie i rozmiarze okien itd. Jednym słowem możemy stworzyć dom całkowicie niepowtarzalny i tylko nasz. Niestety, będzie nas to więcej kosztowało (koszt projektu indywidualnego to minimum 5 tys. zł) i będziemy musieli na niego dłużej czekać. W praktyce – wobec ogromnej liczby projektów na naszym rynku – większość osób znajduje coś dla siebie wśród gotowych projektów, tym bardziej że każdy z nich można dostosować do naszych potrzeb, odpowiednio go modyfikując. Oczywiście najlepiej wybrać taki projekt, którego już nie będziemy chcieli poprawiać, bo duże zmiany wiążą się ze wzrostem kosztów (dotyczy to np. przesuwania ścian nośnych czy zewnętrznych).


Skrojony na miarę

Wybierając projekt, musimy wiedzieć, czy będzie to budynek wolno stojący, czy np. bliźniak, czy chcemy mieć garaż, czy ma być on w bryle domu, czy obok, a może mają być dwa garaże pod wiatą. Czy chcemy mieć piwnicę i strych? Jeżeli tak, to czy poddasze ma być użytkowe, czy nie. Czy dom ma być parterowy, a jak nie, to ile ma mieć pięter? Wybierając projekt, musimy pamiętać, że wpływa on bardzo mocno nie tylko na koszt budowy, ale także na przyszły koszt utrzymania.

Wielkość domu zależy przede wszystkim od liczby członków rodziny. Architekci zakładają, że czteroosobowej rodzinie o średnich dochodach wystarczy dom o powierzchni około 120 metrów kwadratowych. Będzie w nim miejsce na wszystko i dla każdego, a nie zrujnuje on finansowo rodziny. Trzeba pamiętać, że budowa każdego kolejnego piętra domu jest coraz droższa. Dlatego opłaca się budować domy parterowe. Należy jednak wziąć pod uwagę, że przez dużą powierzchnię dachu łatwiej ucieka z domu ciepło.

Najlepsze są domy o prostym kształcie i zwartej bryle. Najłatwiej i najtaniej można je wybudować, najłatwiej ogrzać i utrzymać w nich ciepło. Są funkcjonalne i praktyczne. Projekty takich domów są więc najczęściej kupowane. Duże znaczenie ma liczba okien i powierzchni przeszklonych oraz ich kształt. Z jednej strony, okna są bardzo ważnym elementem wprowadzającym do domu światło, z drugiej strony – większa liczba okien lub duży ich rozmiar utrudnia ogrzewanie domu. Dodatkowo trzeba pamiętać, że pomieszczenia, w których zaplanowane są jedynie okna połaciowe, trudno przewietrzyć, gdy pada deszcz czy zimą, gdy zalega na nich śnieg. Zalegający śnieg może również ograniczyć ilość światła słonecznego wpadającego do pomieszczenia.

Dla czteroosobowej rodziny dobrze jest wybrać projekt domu, w którym są zaplanowane cztery lub pięć pokoi, kuchnia, łazienka, wc oraz przedpokój, pomieszczenie gospodarcze i wiatrołap. Warto też zadbać o miejsce na pralnię i suszarnię. Wybierając projekt, musimy mieć na względzie także usytuowanie domu względem stron świata. Od słonecznej strony, czyli od południa lub zachodu, warto zaprojektować salon, werandę, taras, loggię lub ogród zimowy.

Dobrze rozplanowany układ pomieszczeń to połowa sukcesu. Taki dom stosunkowo łatwo zaaranżować i uczynić go funkcjonalnym. Bez względu na liczbę pomieszczeń powinno być jak najmniej tzw. pustej powierzchni, czyli np. korytarzy, które trudno zagospodarować, a które podwyższającą koszty inwestycji.


Można budować

Ostatnim etapem, zanim będzie można wylewać fundamenty, jest uzyskanie pozwolenia na budowę. Decyzję taką wydaje starosta lub prezydent miasta. Wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę składamy w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa (nazwa może się różnić w poszczególnych powiatach) na gotowym formularzu, który można dostać w tym urzędzie. Do wniosku musimy dołączyć: cztery egzemplarze projektu budowlanego; aktualne zaświadczenie o przynależności projektanta do odpowiedniej izby samorządu zawodowego (na przykład regionalnej izby architektów); oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór otrzymamy w urzędzie); decyzję o warunkach zabudowy, jeżeli nie ma planu miejscowego.

W przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę przysługuje nam jeszcze prawo odwołania się od decyzji. Wnosi się je do wojewody – ale za pośrednictwem organu, który wydał decyzję – w terminie 14 dni od jej otrzymania. Z kolei na decyzję wojewody można wnieść skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego w terminie 30 dni od otrzymania decyzji organu II instancji.

Jeżeli mamy już pozwolenie na budowę, musimy odczekać 3 tygodnie aż decyzja stanie się prawomocna. Po upływie tego czasu dostaniemy na decyzji okrągłą pieczęć stwierdzającą jej ważność.

Zanim wbijemy pierwszą łopatę w ziemię musimy jeszcze powiadomić o początku budowy na 7 dni przed rozpoczęciem robót. Trzeba złożyć wniosek (na formularzu lub we własnym piśmie) wraz z oświadczeniem kierownika budowy. Pobiera się także ostemplowany dziennik budowy, za którego prowadzenie będzie odpowiedzialny kierownik budowy.

Cała procedura związana z budową domu na pewno nie jest prosta. Jeżeli sami boimy się tego przedsięwzięcia, możemy zatrudnić kogoś do pomocy. Wiele firm budowlanych oferuje pomoc w załatwianiu formalności, ich pracownicy są na bieżąco z aktualnymi przepisami i wymogami prawnymi. Ale jedno jest pewne – formalności związane z budową domu nie są nie do przejścia, potrzeba tylko trochę czasu i cierpliwości. Każdy, kto wykaże się odrobiną dobrej woli i chęci, na pewno da radę sam wszystko załatwić. Satysfakcja będzie tym większa. Budowa domu dla rodziny to wielka sprawa!