Najdroższe „spółdzielcze” nowożytnej Europy

Skapitalizowane odsetki balcerowiczowskich kredytów przewyższyły już wartość mieszkań

Ponad 120 tys. polskich rodzin żyjących w mieszkaniach będących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych nie jest w stanie o własnych siłach wyrwać się z pułapki kredytowej, w którą wepchnęła je tzw. reforma Balcerowicza. Odsetki i raty kredytu rosną, a końca spłaty nie widać. Problem może rozwiązać Sejm, ale marszałek się waha, czy wprowadzić poselski projekt ustawy pod obrady.

Marszałek Sejmu wkrótce zdecyduje, czy skierować pod obrady Izby poselski projekt (autorstwa Gabrieli Masłowskiej z PiS) nowelizacji ustawy o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, udzielaniu premii gwarancyjnych oraz refundacji bankom wypłaconych premii gwarancyjnych. Projekt przewiduje skrócenie z 20 do 10 lat okresu spłaty balcerowiczowskich kredytów mieszkaniowych, po którym następowałoby umorzenie pozostałego zadłużenia, oraz ogranicza do półtorakrotności minimalnego wynagrodzenia za pracę wysokość nominalnej wpłaty do budżetu z tytułu umorzenia przez państwo części kredytu, którą spółdzielca wnosi przy ustanowieniu odrębnej własności takich mieszkań.

Ponad 120 tys. rodzin zamieszkujących w zasobach spółdzielni mieszkaniowych nie jest w stanie o własnych siłach spłacić tzw. balcerowiczowskich kredytów mieszkaniowych zaciągniętych przez spółdzielnie na przełomie lat 80. i 90. ubiegłego wieku. Raty kredytu wraz z odsetkami, spłacane od kilkunastu lat, zamiast maleć – rosną, a i tak do spłacenia pozostaje każdemu często ponad 100 lub 200 tys. złotych. Miesięczna rata wynosi nawet ponad 500 złotych.

– Same skapitalizowane odsetki najczęściej przekroczyły już wartość mieszkania, nie mówiąc o pozostałej do spłaty części kredytu – alarmuje poseł Gabriela Masłowska (PiS).

Mieszkania obciążone tak wielkim zadłużeniem są niesprzedawalne, raty tak wysokie, że przekraczają możliwości spółdzielców, a ewentualne zaniechanie spłat skutkuje eksmisją nawet z mieszkań własnościowych. Słowem – pułapka kredytowa bez wyjścia.

Jak do tego doszło? Otóż rodziny te padły ofiarą tzw. transformacji, czyli przestrojenia gospodarki socjalistycznej na rynkową, oraz nieprzestrzegania prawa.

Na przełomie 1989 i 1990 r. w Polsce szalała hiperinflacja, za sprawą której koszty budowy mieszkań poszybowały w górę. O ile koszt budowy 1 m kw. mieszkania w 1987 r. wynosił średnio 40 200 zł (przed denominacją), o tyle w 1992 r. osiągnął 4 985 000 zł, a więc wzrósł ponadstukrotnie. Wzrostowi cen w budownictwie towarzyszył gwałtowny wzrost oprocentowania kredytów, z 1 proc. w 1988 r. do 57 proc. w 1992 r., przy czym wysokie stopy oprocentowania utrzymywane były przez wiele następnych lat. W prawie bankowym z 1990 r. w art. 121 zawarta była gwarancja, że Rada Ministrów zapewni bankowi pokrycie różnicy między preferencyjnym oprocentowaniem kredytów a oprocentowaniem stosowanym przez bank. Przepis ten, zachowany zresztą do dzisiaj, dotyczył umów kredytowych zawartych do końca 1989 roku. Gdyby Rada Ministrów wywiązała się w swoim czasie z ustawowego obowiązku, nie doszłoby do lawinowego zadłużenia spółdzielców na początku okresu transformacji. Prowadzona polityka z jednej strony wydrenowała kieszenie klientów banków, z drugiej – przyczyniła się do walnego wzmocnienia sektora bankowego w Polsce. Warto podkreślić, że ludzie, którzy w owych czasach wprowadzali się do spółdzielczych mieszkań, wychowani w realnym socjalizmie, nie do końca zdawali sobie sprawę z obciążeń, jakie na nich nałożono, ponadto i tak nie mieli na to wpływu. To zarządy spółdzielni zaciągały kredyty na tak drakońskich warunkach. Dotychczasowa wieloletnia polityka państwa wobec budownictwa spółdzielczego pozwalała przypuszczać, że problem narastających gigantycznych odsetek zostanie odgórnie rozwiązany. I rzeczywiście, w 1995 r. przyjęta została ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów mieszkaniowych, na mocy której zajęło się ono wykupem narastających błyskawicznie odsetek od kredytów mieszkaniowych. Mało kto zdawał sobie jednak sprawę z tego, że ów wykup jest tak zorganizowany, iż w istocie stanowi pomoc dla banków, a nie spółdzielców. Bank PKO BP, który był wówczas głównym kredytodawcą, niespłacone odsetki bankowe od kredytu kapitalizował, a następnie od całości zadłużenia naliczał kolejne odsetki bankowe, powiększając w ten sposób kwotę kredytu. Pomoc państwa polega na tym, że część tych odsetek podlega wykupieniu na okres przejściowy za środki z budżetu państwa, ale wierzytelności z tego tytułu nadal obciążają spółdzielców i są egzekwowane, wraz z oprocentowaniem, przez bank. Niezależnie od spłat zadłużenia objętego pomocą państwa spółdzielcy spłacają oczywiście bankowi raty kredytu od pozostałej części zadłużenia.

Ponadto budżet pokrywa wykup części odsetek niepodlegających przejściowemu wykupieniu oraz koszty administracyjne banku związane z zarządzaniem i egzekucją wierzytelności.

– Nie wolno bez umowy lub sądowego wyroku naliczać odsetek od odsetek ani też jednostronnie zmieniać umowy kredytowej w zakresie oprocentowania kredytu. To jest działanie bezprawne – ocenia poseł Masłowska, wskazując na serię wyroków Sądu Najwyższego na ten temat.


90 tys. za lokal

Obecnie, po dwudziestu latach regularnych spłat według określonej w ustawie formuły, spółdzielca ma prawo do umorzenia pozostałej części odsetek. Z tym tylko, że wtedy dokonane spłaty wielokrotnie przewyższą wartość mieszkania. Symulacje prowadzone przez związki spółdzielcze pokazują, iż już obecnie spółdzielcy spłacili bankowi kilkakrotnie sumy udzielonego kredytu. A tymczasem do spłaty pozostaje jeszcze każdemu z nich kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy złotych.

Według danych Ministerstwa Infrastruktury, na koniec 2007 r. blisko 120-tysięczna grupa spółdzielców jest winna bankowi PKO BP jeszcze 9,6 mld zł, tj. przeciętnie około 90 tys. zł za lokal. W tej monstrualnej kwocie tylko mniej więcej 740 mln zł stanowi zadłużenie wobec banku z tytułu kredytu, zaś 1,5 mld zł to skapitalizowane odsetki na rzecz banku i aż 7,3 mld zł – zadłużenie wobec budżetu z tytułu przejściowego wykupu odsetek od kredytów balcerowiczowskich (egzekucją tej kwoty również zajmuje się bank).

Według wyliczeń resortu infrastruktury, budżet przekazał PKO BP w latach 1990-2005 ponad 10,2 mld zł jako pomoc państwa w spłacie kredytów mieszkaniowych. Co ciekawe – ani PKO BP, ani Ministerstwo Finansów, ani NBP, ani też Ministerstwo Infrastruktury nie dysponują łączną kwotą spłat, jakie zostały już dokonane przez spółdzielców; nieznana też jest kwota kapitału, jaką należało spłacić. Nikt nie wie też, ile budżet wpłacił do PKO BP z tytułu ustawowego umorzenia 30 proc. kredytów mieszkaniowych przy ostatecznym rozliczeniu inwestycji (szczątkowe dane z lat 1990-1993 mówią o 1,7 mld zł). Ministerstwo Finansów od lat płaci bankowi „w ciemno” miliardy złotych, nie dysponując szczegółową ewidencją. Takiej ewidencji nie prowadzi również sam bank, który wykazuje jedynie saldo.

– To skandal. W rezultacie nie wiadomo, na jakie kwoty zaciągnięto kredyty i ile do tej pory spłacono – denerwuje się poseł Gabriela Masłowska.

Szkoda, że nikt nie monitoruje tych przepływów, bo po zsumowaniu ich z pozostałymi do spłaty należnościami moglibyśmy wyliczyć, ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania spółdzielczego, które wpadło w balcerowiczowską pułapkę kredytową. Byłyby to prawdopodobnie kwoty niewyobrażalne, zważywszy na niewysoki standard budownictwa w tym okresie. W wypadku tej 120-tysięcznej grupy spółdzielców symulacje pokazują, że koszty budowy mieszkań spłacone zostały po około 10 latach. Fakt, że spółdzielcy zmuszeni są wpłacać coraz wyższe raty jeszcze przez kolejne lata, wynika z tego, iż mimo istniejących umów kredytowych banki jednostronnie podwyższyły oprocentowanie kredytów i zastosowały procent składany (naliczanie odsetek od odsetek). Co więcej – spłaty kredytu nie zawsze były zaliczane na spłatę rat kapitałowych, co powodowało zawyżenie zadłużenia podstawowego. Z tych samych powodów iluzoryczna okazała się pomoc państwa w postaci wykupu odsetek, do spłaty której również stosowany jest procent składany.

Nawet nominalne kwoty umorzenia kredytu przez państwo (w wysokości 30 proc.), które są zwracane przez spółdzielców do budżetu w wypadku wyodrębnienia własności mieszkania i które dla większości spółdzielców nie przekraczają przeciętnego wynagrodzenia, w wypadku owych balcerowiczowskich kredytów opiewają na kilkaset tysięcy złotych, stanowiąc barierę uniemożliwiającą wyodrębnienie własności.

Jedno jest pewne – państwo nie może dalej biernie przyglądać się, jak balcerowiczowskie kredyty mieszkaniowe drenują kieszenie 120 tys. polskich rodzin. Część spółdzielców ogromnym kosztem zdołała się „wyzwolić”, jednak ci, którzy pozostali, nie byli w stanie, z racji wyjątkowo wysokiego zadłużenia, niskich dochodów, wychowywania dzieci lub przejścia na głodową emeryturę.

Do marszałka Sejmu i sejmowej Komisji Infrastruktury napływają listy od ludzi, którzy znaleźli się w matni bez własnej winy, z powodu ustrojowej zawieruchy. Projekt ustawy autorstwa grupy posłów, który rozsądnie reguluje problem, czeka na wniesienie pod obrady izby. Co prawda opatrzony jest negatywnymi opiniami resortu infrastruktury i Narodowego Banku Polskiego, które ostrzegają przed utratą wpływów do budżetu, ale, jak odpowiadają wnioskodawcy: „Nie można przyjmować, że właściwie pojęty interes Skarbu Państwa polega na dostarczaniu jak największych wpływów do budżetu kosztem nieprzestrzegania prawa z oczywistą krzywdą dla obywateli”.