Nasz boom mieszkaniowy

Jeśli spojrzymy na rynek budowlany w Polsce, to można odnieść
wrażenie, że stajemy się krajem dobrobytu i dynamicznego rozwoju gospodarczego.
Z miesiąca
na miesiąc rośnie liczba budowanych i sprzedawanych mieszkań, ożywienie
mamy także w sektorze budownictwa jednorodzinnego. W dodatku największe polskie
miasta przeżywają istne szaleństwo zakupów mieszkań na rynku pierwotnym
i wtórnym,
a cena metra kwadratowego rośnie w zastraszającym tempie. Jakie są przyczyny
tego zjawiska? Czy grozi nam efekt bańki mydlanej i po okresie prosperity
sektor budowlany przeżyje głęboką recesję? Czy też mamy do czynienia ze stałym
zjawiskiem
świadczącym o widocznej poprawie sytuacji gospodarczej w Polsce i rosnących
dochodach Polaków? Czy to zjawisko odnosi się tylko do najbogatszych miast,
czy też całego kraju?
Budownictwo mieszkaniowe to jeden z najbardziej istotnych mierników kondycji
każdej gospodarki na świecie. Jeśli bowiem sporo się buduje, to znaczy,
że więcej jest na rynku pieniądza. Nie trzeba też przypominać, że budownictwo
mieszkaniowe napędza inne sektory, jak produkcja materiałów budowlanych,
mebli,
artykułów wykończeniowych itd.

Dużo, ale ciągle mało
W ubiegłym roku wybudowano w Polsce około 120 tysięcy mieszkań, co oznacza
kilkuprocentowy wzrost w porównaniu z poprzednimi latami. I – jak twierdzą
eksperci – będzie on się jeszcze zwiększał, bo zauważalny jest coraz większy
popyt na mieszkania i w ślad za tym w górę idą ich ceny. Spowodowało to kilka
czynników.
Po pierwsze, w Polsce jest duży niedobór mieszkań. Na 1000 Polaków przypada
tylko 305 mieszkań, co stawia nas na szarym końcu w Europie. Deficyt mieszkaniowy
szacuje się u nas na co najmniej 1,5 miliona lokali. Na pewno szybko nie zmaleje.
Mamy bowiem do czynienia z rosnącymi aspiracjami naszych rodaków. Chcemy przede
wszystkim mieszkać oddzielnie, nie z rodzicami, cenimy sobie wygodę, komfort.
Nie bez znaczenia jest fakt, że wielu z nas chce się też wyprowadzić do innej
dzielnicy albo nawet miejscowości. Siłą rzeczy wielu takich ludzi jest klientami
developerów lub agencji nieruchomości. A skoro popyt jest spory i nie można
go szybko zaspokoić, cena deficytowego produktu idzie ostro w górę.
Po drugie, kupno mieszkania staje się bardzo proste. Banki oferują łatwo dostępne
kredyty o dość niskich stopach procentowych. W dodatku, żeby jeszcze bardziej
zaoszczędzić na odsetkach, tysiące ludzi brało pożyczki w walutach obcych,
głównie frankach szwajcarskich.
Klienci, którzy zaciągnęli kredyty jeszcze kilka lat temu, musieli mieć wkład
własny, zazwyczaj w wysokości 10-20 procent wartości mieszkania. Teraz bank
skredytuje nam wszystko, nie trzeba wyciągać pieniędzy, dzieje się tak dopiero
przy spłacie kredytu. Ale zwłaszcza od ubiegłego roku widać, że banki ruszyły
do ofensywy w walce o klienta mieszkaniowego. Kredyt hipoteczny staje się coraz
łatwiej dostępny, a dobrze przygotowane kampanie reklamowe wywołują w wielu
ludziach przekonanie, że kupienie mieszkania to pestka, wystarczy tylko pójść
do banku z dowodem osobistym i zaświadczeniem o zarobkach, a niedługo wprowadzimy
się do nowego "M". Banki nie są filantropami, po prostu odpowiadają
na zapotrzebowanie klientów, wiedząc w dodatku, że ryzyko niespłacenia kredytu
jest nieduże. Bo gdy ludzie już się wprowadzą do własnego mieszkania, to zrobią
wszystko, aby je spłacić. A nawet jak ktoś zbankrutuje, to zawsze bank może
przejąć zastawioną nieruchomość.
Po trzecie, w Polakach rośnie przekonanie, że sprawy gospodarcze idą w dobrym
kierunku, a spadek bezrobocia będzie zjawiskiem trwałym i widocznym. Dlatego
coraz mniej osób obawia się utraty pracy i postanawia realizować swoje marzenia
o własnym mieszkaniu.

Najwięcej i najdrożej w miastach
Jeśli bliżej przyjrzymy się naszemu rynkowi mieszkaniowemu, to ma on kilka
odsłon. Najwięcej lokali buduje się w Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu,
na Pomorzu. Te aglomeracje koncentrują u siebie ponad połowę wybudowanych
mieszkań. Nie ma się czemu dziwić, skoro są to też najbogatsze tereny w kraju.
Ale jednocześnie mamy w tych miastach do czynienia z gwałtownie rosnącymi
cenami nowych lokali.
W stolicy metr kwadratowy mieszkania średnio kosztuje już prawie 5,6 tys. złotych
(!). A przecież są apartamentowce, gdzie cena ta wynosi 20 tys. złotych. Ponad
cztery tysiące trzeba zapłacić za możność zamieszkania w dobrej dzielnicy w
Krakowie, Gdańsku czy Wrocławiu. Zdecydowanie taniej jest w innych, mniejszych
ośrodkach i na wsi, gdzie już cena 3 tys. złotych za metr kwadratowy jest uważana
za nie do przyjęcia i na pewno nie na kieszeń przeciętnego obywatela.
Trudno byłoby znaleźć człowieka, który zapewni nas, że ta sytuacja się zmieni.
Nic nie wskazuje na to, aby ceny mieszkań miały spaść. Z analiz bankowych wynika,
iż o kredyty hipoteczne i tym samym możliwość zakupu mieszkania starają się
głównie ludzie młodzi (do 35. roku życia). To często osoby bardzo dobrze wykształcone,
mające wysoko płatną pracę lub swoje firmy w dużych miastach. Oni tworzą ten
niezaspokojony jak dotąd popyt. Każdy z nich chciałby jak najszybciej zacząć
żyć "na własnych śmieciach", a ponieważ mieszkań jest mało, trzeba
płacić coraz więcej za te już wybudowane lub te, które dopiero mają stanąć.
Efekt pośredni tego stanu rzeczy jest i taki, że zaczynają powstawać luksusowe
dzielnice z ogrodzonymi i strzeżonymi budynkami. Obok zaś mamy stare blokowiska
z wielkiej płyty albo rozpadające się kamienice. Zresztą, właśnie wiele osób
z tych dzielnic też chce uciekać do "lepszego miasta".

Kupuje zagranica
Boom mieszkaniowy w Polsce nakręcają też obcokrajowcy, traktując zakup domu
lub apartamentu nad Wisłą jako najlepszą lokatę kapitału. U nas mieszkania
są nadal wielokrotnie tańsze niż w krajach zachodnich, a w dodatku stały
wzrost cen powoduje, że inwestycja szybko się zwraca.
Mechanizm jest bardzo prosty: Anglik lub Niemiec kupuje mieszkanie na kredyt
i od razu je wynajmuje. Ponieważ czynsze w Warszawie lub Poznaniu są wysokie,
więc w zupełności wystarczają na spłatę kredytu. Właściciel nie ponosi żadnych
dodatkowych kosztów. Po kilkunastu latach może mieszkanie sprzedać z ogromnym
zyskiem. Jakim? Część specjalistów uważa, że za 15-20 lat mieszkania będą kosztowały
nawet trzy-cztery razy więcej niż obecnie. Nawet jeśli obcokrajowiec kupi w
Polsce dom za gotówkę, też mu się to opłaca, zważywszy na to, że w największych
miastach ceny lokali rosną o kilkanaście procent rocznie. W Warszawie przez
trzy-cztery ostatnie lata koszt jednego metra wzrósł o ponad połowę, w innych
aglomeracjach o 20-40 procent. Tak dużego zwrotu kapitału nigdzie się nie otrzyma,
chyba że na giełdzie. Ale tam trzeba bardziej ryzykować, bo kurs akcji jest
niewiadomą. A na rynku mieszkaniowym na razie notujemy same wzrosty.
Już teraz największe agencje nieruchomości mają rocznie przynajmniej po kilkuset
zagranicznych klientów inwestujących w mieszkania. I ta liczba będzie podobno
stale rosnąć. W ten sposób w górę będą też szły ceny. Tym bardziej że zewsząd
słychać opinie, iż tanie mieszkania to już były, teraz to będzie tylko drożej.
Zapewne w znacznym stopniu taki obraz podsycają sami developerzy i agencje,
instytucje najbardziej zainteresowane utrzymaniem boomu mieszkaniowego i przez
to wysokich cen na domy. Ale jest on faktem i rzeczywiście nie ma widoków na
to, aby to szaleństwo cenowe miało osłabnąć. Co nie znaczy, że państwo lub
samorządy nie mogą podjąć takich działań, aby zmniejszyć gorączkę mieszkaniową.

Co nam przeszkadza?
Popyt popytem, ale jest kilka czynników, które powodują, że rynek mieszkaniowy
nie może zbytnio rozwinąć skrzydeł. Gdyby bowiem liczba oddawanych do użytku
mieszkań była znacznie wyższa, ich ceny nie szłyby tak szybko do góry. Dlatego
projekty rządu, w tym słynne hasło "trzy miliony mieszkań", zmierzające
do tego, aby w Polsce budowano jeszcze więcej nowych mieszkań, są jak najbardziej
godne poparcia. Trzeba jednak zlikwidować kilka poważnych barier biurokratycznych,
uprzykrzających życie zarówno dużym inwestorom, jak i osobom budującym domy
jednorodzinne.
Jeden poważny problem zostawił nam w spadku SLD, który kilka lat temu uchwalił
ustawę unieważniającą stare plany zagospodarowania przestrzennego w gminach.
Tymczasem nowe plany obejmują tylko około 14 proc. powierzchni miast. Jeśli
więc ktoś chce budować dom lub blok mieszkalny, musi najpierw sprawdzić, czy
ta część miasta ma plan zagospodarowania. Jeśli ma i plan dopuszcza w tym rejonie
budownictwo mieszkaniowe, uzyskanie pozwolenia na budowę jest dość łatwe. Jeśli
jednak interesująca nas działka leży w dzielnicy, gdzie takiego planu nie ma,
wtedy sprawa jest bardziej skomplikowana. Wiele zależy wówczas od decyzji urzędników,
którzy – jeśli chcą – mogą stawiać wiele przeszkód formalno-prawnych. To może
znacznie wydłużyć okres budowy, a więc i koszty, jest też w dodatku ogromnym
polem do korupcji. Trzeba więc jak najszybciej uporządkować te sprawy, bo mała
liczba działek budowlanych powoduje także gwałtowny wzrost ich cen. W tej chwili
zakup gruntu stanowi nawet 15 procent całkowitych kosztów budowy bloku mieszkalnego
(!).
Sytuację na rynku mieszkaniowym niewątpliwie w znacznym stopniu rozładowałaby
też poprawa infrastruktury komunikacyjnej i drogowej. Mieszkania są bardzo
drogie w centrach miast i w dzielnicach do nich przylegających. Na peryferiach
jest dużo taniej, ale z drugiej strony przeprowadzka na przedmieścia Warszawy
lub Krakowa znacznie wydłuża drogę do pracy i oznacza perspektywę stania w
wielokilometrowych korkach rano i po południu. Tymczasem sprawnie działająca
i rozbudowana sieć metra (stolica), tramwajowa i autobusowa ten problem znacznie
by redukowała. Przykładem niech będą warszawskie Kabaty. Gdy budowano tam metro,
nie brakowało złośliwych komentarzy, że stacja stoi w polu. Ale wystarczyło
kilka lat, a wokół powstało wielkie osiedle mieszkaniowe, bo dzięki metru dojazd
do centrum trwa krócej niż przejazd samochodem z jednej dzielnicy do drugiej.
I w tym kierunku trzeba podążać. Tym bardziej że duże miasta będą nadal miejscem
dużej migracji młodych ludzi, którzy przyjeżdżają tu najpierw się kształcić,
potem szukają pracy, zakładają rodziny i już zostają na stałe.
Trzeba mieć też świadomość, że może nam grozić efekt bańki mydlanej, jaki przeżywały
w poprzednich latach inne kraje. Ceny nieruchomości rosną u nas gwałtownie,
ale nie będzie to trwało w nieskończoność. W pewnym momencie, gdy koniunktura
się przegrzeje, nastąpi krach, bo ceny nieruchomości zaczną spadać. Stanie
się tak, gdy spadnie liczba chętnych na mieszkania. Na razie nikt jednak o
tym nie myśli, banki cieszą się z coraz większej liczby klientów biorących
kredyty hipoteczne, developerzy – bo sprzedają nawet mieszkania, które jeszcze
nie powstały, a producenci materiałów budowlanych – bo z miesiąca na miesiąc
rosną im zamówienia i sprzedaż.

Maciej Winnicki