Lekarstwo czy trucizna

Czy chodzi o uzdrowienie spółdzielczości mieszkaniowej, czy też jej
likwidację? Nad projektem nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która ma
zastąpić wielokrotnie nowelizowaną ustawę z 2000 r., gromadzą się czarne chmury.
Jej przeciwnikami są posłowie lewicy i PSL od lat silnie powiązani z
nomenklaturą postsocjalistycznych spółdzielni molochów. Z kolei część posłów PiS
obawia się, że nowe prawo uderzy w ideę spółdzielczości.

Projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która ma zastąpić
wielokrotnie nowelizowaną ustawę z 2000 roku, podzielił Sejm, a opór przeciwko
przyjętym rozwiązaniom zdaje się narastać. Nowe przepisy ułatwiają właścicielom
mieszkań w spółdzielniach przekształcanie spółdzielni we wspólnoty mieszkaniowe
oraz zmianę administratora, zwiększają także możliwości kontrolowania zarządów
przez spółdzielców oraz ograniczają władzę prezesów spółdzielni mieszkaniowych.
Ustawa powstała w oparciu o projekt poselski opracowany przez Platformę
Obywatelską. Ostateczny kształt nadała jej komisja nadzwyczajna pod
kierownictwem poseł Lidii Staroń.
Przeciwnicy ustawy – z SLD, SdPl i PSL – uważają, że nowe prawo prowadzić będzie
do likwidacji spółdzielczości mieszkaniowej w Polsce. Zwolennicy – głównie z PO
i PJN – argumentują, że ustawa przywraca normalność, ponieważ oddaje w ręce
samych mieszkańców decyzję, czy chcą pozostać w spółdzielni, czy też wolą
zarządzać wspólną nieruchomością i rozliczać się na zasadach ustawy o własności
lokali. Jeśli właściciele mieszkań wyodrębnionych pozostaną w spółdzielni, będą
podlegać obu reżimom prawnym naraz. Prawo i Sprawiedliwość jest w sprawie
proponowanej ustawy podzielone.
We wtorek Komisja Infrastruktury skierowała projekt ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych do oceny ekspertów w związku z wysuwanymi przez przeciwników
argumentami, że niektóre przepisy są niezgodne z Konstytucją. Opiniowaniem
ustawy zajmą się Komisja Ustawodawcza, Biuro Analiz Sejmowych oraz eksperci z
resortów infrastruktury, finansów i sprawiedliwości. W czasie gdy posłowie
komisji debatowali nad projektem, pod Sejmem protestowali przeciwko ustawie
pracownicy spółdzielczości obawiający się utraty pracy. Organizatorem
demonstracji był związek zawodowy pracowników spółdzielczości mieszkaniowej. W
opinii związkowców, ustawa doprowadzi do likwidacji spółdzielni i utraty
zatrudnienia przez dozorców, konserwatorów, elektryków i hydraulików, którzy są
tam zatrudnieni. Do demonstrantów wyszli posłowie lewicy, w tym przewodniczący
SLD Grzegorz Napieralski oraz wiceprzewodniczący Komisji Infrastruktury Wiesław
Szczepański.
– Zrobimy wszystko, by zablokować tę złą ustawę – zadeklarował Napieralski. W
demonstracji uczestniczyło ok. 1500 osób, głównie ze Śląska, Lublina, Kielc i
Bydgoszczy.

 

Małgorzata Goss

 

****************
 

 

Spółdzielnia dla spółdzielcy, nie odwrotnie

Z prof. Krzysztofem Pietrzykowskim, specjalistą w dziedzinie prawa
spółdzielczego, sędzią Sądu Najwyższego, rozmawia Małgorzata Goss

Dlaczego nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych wzbudza tak wielkie
emocje?
– Główna idea tej ustawy jest taka, ażeby członek spółdzielni, który wyodrębnia
własność, miał wpływ na wykonywanie zarządu nieruchomością wspólną. Obecnie
jeżeli nie jest on członkiem spółdzielni, takiego wpływu w ogóle nie posiada –
zarząd wykonuje spółdzielnia z mocy prawa. I to jest moim zdaniem rozwiązanie
niekonstytucyjne. Rozumiem, że zdaniem adwersarzy taka sytuacja jest
prawidłowa… Projekt nowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje,
że z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu powstaje z mocy prawa
wspólnota mieszkaniowa i wchodzą przepisy ustawy o własności lokali. Wracamy do
normalności. Jeśli ktoś twierdzi, że jest to niezgodne z Konstytucją, to nie zna
Konstytucji. To jakaś piramidalna bzdura.

A jednak Komisja Infrastruktury przekazała ustawę do oceny ekspertów.
– Jakich znajdą lepszych ekspertów ode mnie i pani prof. Małgorzaty
Wrzołek-Romańczuk [obydwoje byli ekspertami komisji – przyp. red.]? To jest
jakaś polityczna robota. Nie chcę mówić o polityce, mogę mówić jedynie o
aspektach prawnych.

Jakie korzyści daje ten projekt szeregowym spółdzielcom?
– Tam jest kilka rozwiązań o charakterze systemowym. O pierwszym wspomniałem na
wstępie. Z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu na linii
spółdzielnia – właściciel powstaje wspólnota mieszkaniowa i wchodzą przepisy
ustawy o własności lokali. Początkowo oczywiście jest tylko dwóch członków
wspólnoty mieszkaniowej, tj. właściciel lokalu wyodrębnionego i spółdzielnia
jako właściciel dotychczasowy. Jeżeli właściciel wyodrębnionego lokalu pozostaje
członkiem spółdzielni, to zyskuje na spółdzielnię wpływ podwójny – i jako
członek wspólnoty, i jako członek spółdzielni. Jest więc maksymalnie chroniony.
Tymczasem według obecnych przepisów wspólnota mieszkaniowa może powstać dopiero
z chwilą wyodrębnienia wszystkich lokali w danej nieruchomości. Nowe przepisy
nie likwidują bynajmniej automatycznie spółdzielni. Mówią mianowicie, że nawet
po wyodrębnieniu wszystkich lokali właściciele mogą pozostać w spółdzielni,
podlegając dwom reżimom prawnym – ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i
ustawie o własności lokali. Dlatego argumentacja, że ta ustawa likwiduje
spółdzielnie mieszkaniowe, jest nieuprawniona. W myśl tych przepisów – o
wszystkim zdecydują członkowie.

Jednak powstanie wspólnoty ex lege spowoduje, że wspólnoty będą stopniowo
wypierały spółdzielnie…
– Owszem, i o to chodzi. Ustawa nie jest wymierzona w spółdzielnie jako takie.
Sam jestem w przedwojennej spółdzielni pochodzącej z 1924 r. i nas ta
problematyka nie dotyczy – w tym sensie, że u nas nie było zainteresowania
wyodrębnianiem własności lokali, bo było nam to niepotrzebne, mamy zarząd
społeczny, radę nadzorczą, jest to mała spółdzielnia, która działa i zawsze
działała na normalnych zasadach. Natomiast ta ustawa jest skierowana do
spółdzielczych molochów z lat 70. i 80., kiedy obowiązywała zasada jednej
spółdzielni w mieście, a w większych miastach – jednej spółdzielni w dzielnicy.
Te spółdzielnie-molochy są – jak wynika z dotychczasowej praktyki –
niereformowalne.

Często władze spółdzielni nie liczą się ze spółdzielcami, nie rozliczają
właściwie, prowadzą na własną rękę działalność komercyjną. Nic dziwnego, że boją
się nowej ustawy. Ale przeciwni tej ustawie są także pracownicy spółdzielni.
Grozi im utrata pracy?
– Będą mieli pracę, jeśli spółdzielnia będzie nadal wykonywać zarząd. To zaś
zależy od woli spółdzielców. Rzeczywiście długofalowo może dojść do utraty pracy
przez część pracowników administracyjno-technicznych, ale przy obecnych
przerostach zatrudnienia to przecież jest normalne. Spółdzielnia powinna być
racjonalnie zarządzana, aby spółdzielcy płacili niższe rachunki.

W Sejmie są dwa projekty – ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa o
spółdzielniach. Czy zawarte w nich zmiany są korzystne dla członków spółdzielni?
– Podstawowym założeniem obu projektów jest ochrona praw członków spółdzielni i
poddanie zarządów i rad nadzorczych kontroli. To się wiąże z rozbudowaniem praw
członkowskich i wprowadzeniem zakazu łączenia stanowisk. Prezes spółdzielni nie
będzie mógł być jednocześnie lustratorem, członkiem związków spółdzielczych,
władz Krajowej Rady Spółdzielczej. Wprowadzane są także przepisy antykorupcyjne,
np. obowiązek przeprowadzania przetargów przez spółdzielnie. Najgłębsze zmiany
dotyczą lustracji w spółdzielniach, która obecnie jest wykonywana przez związki
rewizyjne i Krajową Radę Spółdzielczą, co pozbawia lustrację cech niezależnej
kontroli. Nowe przepisy wprowadzają organ państwowy przy ministrze finansów,
który będzie przeprowadzał postępowanie kwalifikacyjne lustratorów i będzie
nadawać uprawnienia lustracyjne. Powstanie ogólnopolski centralny rejestr
lustratorów i każda spółdzielnia będzie mogła sobie wybrać lustratora z tej
listy. Jeżeli się nie zdecyduje w terminie 3 lat, wyboru dokona za nią Krajowa
Rada Spółdzielcza. Organ, o którym mowa, będzie złożony z 21 osób, w tym pięciu
wskazanych przez Krajową Radę Spółdzielczą. Przypomnę, że – wobec zakazu
łączenia stanowisk – członkami KRS nie będą prezesi, lecz zwykli członkowie
spółdzielni. To nawiązanie do praw dawnej Polski, gdy obowiązywała zasada
niepołączalności urzędów.

Dziękuję za rozmowę.