Jak potwierdzić stan prawny nieruchomości poniemieckich?

Paweł Stolarczyk, radny miasta Gdyni, konsultant prawny Powiernictwa Polskiego

W polskich sądach pojawiają się wnioski o zwrot mienia składane przez spadkobierców dawnych właścicieli niemieckich, wysiedlonych po wojnie z terytorium państwa polskiego. W rozpatrywaniu tego rodzaju spraw najczęściej stosowana jest tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, co oznacza, że przyjmuje się stan wpisany w księgach, a nie stan faktyczny i prawny, według którego tych zapisów już dawno tam nie powinno być. Obecnie rozważane są dwa projekty ustaw: senacki i rządowy, które według zamierzeń ich twórców miałyby obligować władze samorządowe do uaktualnienia wpisów ksiąg wieczystych, a sądom wskazać wykładnię, według której należałoby rozpatrywać wnioski o zwrot mienia poniemieckiego.

Sytuacja jest poważna, gdyż na skutek bałaganu panującego w księgach wieczystych przybywa spraw, w których polskie sądy wydają niesprawiedliwe względem obywateli polskich wyroki, nie broniąc przez to skutecznie polskiej własności.

Typowymi przykładami ilustrującymi wspomniany problem są trzy sprawy sądowe, które rozegrały się w Sopocie, Kędzierzynie-Koźlu i Wałbrzychu.

Sopocka kamienica przy ul. Haffnera na podstawie decyzji sądu apelacyjnego została zwrócona przedwojennym, niemieckim spadkobiercom. Sprawa rozpoczęła się po tym, jak Skarb Państwa, pozwem z lipca 1996 r., wystąpił do Sądu Okręgowego w Gdańsku, aby ten orzekł, że jest właścicielem sopockiej kamienicy. Zasądził, aby w miejsce Matyldy Bigott wpisać w księdze wieczystej Skarb Państwa. Brunon Bigott, jako jedyny prawowity spadkobierca tej nieruchomości, zaskarżył wyrok do Sądu Apelacyjnego w Gdańsku. Wniósł o oddalenie powództwa. Sąd ustalił, że wpisaną właścicielką kamienicy jest Matylda Bigott. Poza tym występująca w charakterze interwenientki ubocznej po stronie powodowej Bogumiła Radomska zeznała, że kamienica po wojnie była opuszczona przez właścicielkę i mieszkają tam od 1945 r. lokatorzy z przydziałów administracyjnych. Dla sądu jednak nie miało to znaczenia.

Kamienica przy ul. Chrobrego 13 w Kędzierzynie-Koźlu w ogóle nie posiadała księgi wieczystej, a w tamtejszym sądzie rejonowym nie ma aktu notarialnego sporządzonego na okoliczność przejęcia spadku po domniemanej niemieckiej właścicielce, zmarłej w 1986 r. Bercie Wilkowskiej. Skarb Państwa reprezentowany przez starostę kędzieżyńsko-kozielskiego przedłożył w sądzie rejonowym wniosek o stwierdzenie nabycia spadku po Bercie Wilkowskiej. Tymczasem na posiedzeniu dotyczącym tej sprawy w sierpniu 2006 r. nagle po dwudziestu latach okazało się, że istnieje w aktach sądu odpis protokołu ostatniej woli Berty Wilkowskiej, mówiącej, że nieruchomość przy ul. Chrobrego należy się państwu Henrykowi i Eleonorze Wiesiołkom.

W aktach sądu nie ma jednak testamentu, na podstawie którego, zgodnie z prawem, państwo Wiesiołkowie mogliby przejąć budynek po Bercie Wilkowskiej, a jest tylko postanowienie sądu z 1987 r. stwierdzające nabycie tego spadku.

Sąd odrzucił wniosek starosty o przejęcie budynku na Skarb Państwa oraz wniosek lokatorów domagających się wyjaśnienia treści protokołu zawierającego ostatnią wolę Berty Wilkowskiej.

Warto dodać, że o państwie Wiesiołkach jako nowych właścicielach posesji przy ul. Chrobrego 13, którzy sami nie interesowali się przez tyle lat swoją własnością, nie miał też informacji Wydział Geodezji, Kartografii, Katastru i Nieruchomości Starostwa Powiatowego w Kędzierzynie-Koźlu, wydając w 2001 r. wypis z rejestru gruntów, na którym widnieje jako właściciel ojciec Berty Wilkowskiej, zmarły wcześniej Alojzy Wilkowski.

Nie istnieją żadne dokumenty, które by potwierdzały, że Eleonora Wiesiołek jest pełnoprawnym spadkobiercą i dlatego wycofanie pozwu o przejęcie spadku na Skarb Państwa przez starostę powiatowego nosi znamiona przestępstwa z kodeksu karnego, kiedy to funkcjonariusz publiczny naraża swoim postępowaniem Skarb Państwa na straty. W tej sprawie mieszkańcy złożyli doniesienie do prokuratury.

Z kolei trzy lata temu w Wałbrzychu trzydzieści rodzin straciło mieszkania na skutek przejęcia przez spadkobiercę niemieckiego pięciu budynków.

W 1922 r. obywatel czeski nabył od obywatela Niemiec pięć kamienic na terenie Wałbrzycha. Budynek nie posiadał zbioru dokumentów. W 1965 r. na mocy decyzji Miejskiej Rady Narodowej budynki te po wyjeździe czeskiego właściciela do Niemiec, który przyjął tam obywatelstwo, przejął w zarządzanie Skarb Państwa. W decyzji o przejęciu znalazł się zapis o uregulowaniu nakładów i rozliczeń przez dotychczasowego właściciela w razie roszczenia o zwrot. Od 1965 r. czynione były nakłady na utrzymanie budynku przez gminę i lokatorów mieszkań komunalnych, ale nie nastąpiło tutaj obciążenie hipoteczne, ponieważ do 2004 r. budynek nie posiadał księgi wieczystej. W przeciwnym wypadku na właścicielu lub jego spadkobiercy ciążyłby obowiązek zwrotu wspomnianych kosztów. We wrześniu br. w Sądzie Rejonowym w Wałbrzychu odbędzie się sprawa w przedmiocie rozpoznania zażalenia na postanowienie prokuratury o unieważnienie postępowania na wniosek mieszkańców przeciwko władzom miasta o niegospodarne działanie na szkodę Skarbu Państwa.

Złożony w kwietniu 2007 roku senacki projekt ustawy (druk senacki nr 410) „o potwierdzeniu wygaśnięcia praw rzeczowych na nieruchomościach, które weszły w granice Rzeczypospolitej Polskiej po II wojnie światowej oraz zmianie ustawy – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece”, czyli o ujawnieniu własności Skarbu Państwa we wpisach ksiąg wieczystych na Ziemiach Odzyskanych, stanowi jedną z opcji potwierdzenia niezmiennego po 1945 r. stanu prawnego nieruchomości poniemieckich. Byłoby to, jak brzmi nazwa projektu ustawy, wprowadzenie przepisów dotyczących potwierdzenia wygaśnięcia praw rzeczowych na nieruchomościach, które weszły w skład państwa polskiego po II wojnie światowej. Zapisy niniejsze nie powodują zatem wygaśnięcia tych praw rzeczowych, tylko potwierdzają ważność zapisów prawnych regulujących tę materię przed 1950 rokiem. Zgodnie z postanowieniami międzynarodowymi zwycięskich mocarstw, ziemie zachodnie i północne weszły w skład powojennego państwa polskiego i konsekwentnie m.in. dekret z 1946 roku o majątkach opuszczonych i poniemieckich regulował kwestie własności tych nieruchomości poprzez nabycie pierwotne przez Skarb Państwa z mocy samego prawa. I taki stan prawny mamy do dziś, ponieważ dekret z 1947 r. uchylił moc prawną wszystkich ksiąg wieczystych na obszarze Ziem Odzyskanych i byłego Wolnego Miasta Gdańska. Niestety, nie dopilnowano przez kilkadziesiąt lat wyłączenia z obiegu wielu nieaktualnych ksiąg wieczystych dotyczących przedmiotowych nieruchomości, wprowadzając pozorne komplikacje prawne wykorzystywane ostatnio przez niemieckich spadkobierców.

Zabezpieczenie mienia poniemieckiego nastąpi również poprzez przyjęcie przygotowanego przez Ministerstwo Sprawiedliwości projektu ustawy „o ujawnieniu w księgach wieczystych nieruchomości Skarbu Państwa położonych na Ziemiach Odzyskanych i na obszarze byłego Wolnego Miasta Gdańska”. Projekt ten jest wymieniony w załączniku z 29 czerwca 2007 r. do Koalicyjnej Deklaracji Programowej „Solidarne Państwo” z dnia 23 kwietnia 2006 roku. Być może obydwa projekty – senacki i rządowy – zostaną połączone, a jeżeli zaistnieją jako niezależne ustawy, to ujednolicone muszą zostać zapisy dotyczące terminów składania wniosków przez starostów lub w przypadku nieruchomości samorządowych wójtów, burmistrzów, prezydentów miast o aktualny wpis w księgach wieczystych, ponieważ w projekcie senackim terminem tym jest 31 marca 2008 r., a w projekcie rządowym 30 września 2008 roku. Celem ustawy o nieruchomościach Skarbu Państwa położonych na Ziemiach Odzyskanych i na obszarze byłego Wolnego Miasta Gdańska jest – w odróżnieniu od senackiego projektu – sporządzenie wykazu nieruchomości Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego „wobec nieodwracalności nabycia przez obywateli polskich i polskie osoby prawne własności nieruchomości na Ziemiach Odzyskanych i na obszarze byłego Wolnego Miasta Gdańska, w celu ukazania rzeczywistego stanu prawnego w systemie ksiąg wieczystych”. Taki wykaz mają sporządzić do 30 listopada 2007 r. wojewodowie i przekazać Ministerstwu Spraw Wewnętrznych i Administracji. Szkoda tylko, że zapisy projektu rządowego nie odnoszą się do całego terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w jej obecnych granicach.

Postulowana przez Powiernictwo Polskie umowa międzynarodowa, w której znalazłby się zapis, że roszczenia obywateli niemieckich co do nieruchomości pozostawionych na terytorium Polski są wewnętrzną sprawą Niemiec, jest jeszcze inną drogą ochrony przed roszczeniami niemieckimi. Dlaczego Niemcy nie chcą wziąć na siebie roszczeń swoich obywateli, skoro Polska mogła to uczynić wobec Zabużan, którzy pozostawili swoje nieruchomości na dawnych Kresach Wschodnich?

Natomiast jedyną w zasadzie możliwość ochrony w stosunku do roszczeń ze strony osób, które wyjechały z Polski do Niemiec w latach 1960-1980, daje instytucja zasiedzenia. Problem dotyczący coraz częstszych zwrotów własności wobec tej grupy osób wymaga odrębnego uregulowania prawnego, co nie będzie proste, biorąc pod uwagę prawo spadkowe i orzecznictwo europejskie względem własności.