Koniec podwyżek
Nie sprawdziły się prognozy analityków, że ceny nieruchomości na rynku wtórnym w 2007 roku będą nadal rosły. Sygnały, iż zmienia się trend na rynku, pojawiły się już w czerwcu. Był to pierwszy od ponad roku miesiąc, w którym ceny mieszkań w wielu aglomeracjach nie wzrosły, a spadły. Jak długo to potrwa? Zdania analityków są podzielone, jednak przeważają opinie, że ceny mieszkań, szczególnie na rynku wtórnym, są przewartościowane i kupujących nie stać już na kredyty.
Analitycy rynku nieruchomości liczyli na to, że z powodu niewystarczającej podaży mieszkań nastąpi podwyżka cen. Mieli ku temu podstawy, gdyż z danych o liczbie wydanych pozwoleń na budowę wynikało, że liczba mieszkań wybudowanych w 2007 r. będzie porównywalna z liczbą mieszkań wybudowanych w zeszłym roku. Jest szansa, że dopiero w 2008 i 2009 r. zostanie wybudowanych więcej budynków. Jednak spadek popytu jest już zauważalny. W porównaniu z II kwartałem 2006 r., w którym odnotowano rekordowe wzrosty cen, obecny rok wykazuje wyraźne ich wyhamowanie w wielu aglomeracjach. 7 tys. we Wrocławiu i 8 tys. w Krakowie wskazuje, że jest to poziom, który znacznie ograniczył popyt. Natomiast w stolicy cena metra kwadratowego mieszkania waha się od 8 do ponad 9,5 tys. złotych.
Eksperci wskazują, że zmiana koniunktury na rynku mieszkaniowym spowodowana jest w głównej mierze zbyt niską zdolnością kredytową przeciętnego potencjalnego nabywcy. Często sprzedający z uwagi na nikły popyt muszą obniżać ceny, co jeszcze kilka miesięcy temu byłoby nie do pomyślenia. Spadku cen nie wywołała jednak nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która dała blisko milionowi Polaków prawo do nabycia pełnej własności mieszkania po kosztach jego budowy. – Proszę zauważyć, że te osoby, które miały dotychczas mieszkania lokatorskie, nie mają możliwości przeprowadzenia się do innego mieszkania – zauważa Zbigniew Kubiński z Powszechnego Towarzystwa Ekspertów i Doradców Rynku Nieruchomości. – Z tego powodu te mieszkania nie znajdą się szybko na rynku wtórnym, bo te osoby będą nadal w nich mieszkać. Nie będzie sytuacji takiej, że zostanie uwolniona na rynku wtórnym ta pewna ogromna pula mieszkań – dodaje. Niewątpliwie jakaś część mieszkań będzie na rynek wchodziła, ale według niego nie będzie to czynnik znaczący, jeśli chodzi o spadek cen mieszkań na rynku wtórnym. Podkreśla, że nie jest wykluczone, iż nastąpi spadek cen używanych mieszkań.
Kredyt dla każdego
Mieszkania kupowali przeważnie młodzi ludzie, wspierając się kredytami hipotecznymi. Często długi czas oczekiwania na nowe mieszkania sprawiał, że wybierano mieszkania na rynku wtórnym, co dodatkowo napędzało podwyżki. Nie bez znaczenia były koszty kredytu i ceny nowych mieszkań. Na rynku wtórnym mieszkanie było od ręki. Pojawili się zaraz inwestorzy, którzy chcieli zarobić na wzroście wartości nieruchomości. Swoje trzy grosze dorzucili właściciele mieszkań, którzy zaczęli śrubować ceny. Do tego stopnia, że nowo powstające osiedla z mieszkaniami za 8-9 tys. zł za m kw. przegrywały z lokalami w blokach z wielkiej płyty, mimo że ceny tych ostatnich przekraczały 10 tys. zł za metr kwadratowy. – Będziemy mieli do czynienia ze spadkiem, dlatego że w sposób nieuzasadniony te ceny poszły w górę. Nieuzasadniony biorąc pod uwagę zarobki Polaków, jak i wartość tych mieszkań – mówi Kubiński. W jego opinii, sytuacja ta spowodowana została otwarciem się banków na kredyty, które były dawane na zakup tych mieszkań czasami w wysokości większej niż wartość mieszkania. Zdarzało się, że kupujący nie mieli środków na pokrycie kosztów związanych z zakupem mieszkania czy też na zapłatę prowizji. Drugi czynnik to kwestia osób, które wyjechały za granicę i zarobione tam pieniądze postanowiły przeznaczyć na zakup mieszkania. Trzeci czynnik to zagraniczni inwestorzy. – Warto zauważyć, że wielu Irlandczyków pojawiło się na rynku polskim. Pojawili się również ci inwestorzy, którzy obserwowali wzrost cen mieszkań w swoich krajach i postanowili na tym zarobić – mówi ekspert.
Teraz popyt znacznie się zmniejszył, a dzięki temu kupujący nie muszą się spieszyć, brać byle czego, przepłacać. – Średnio można już utargować 5-10 proc. pierwotnej ceny – przyznają pracownicy agencji nieruchomości. A spadki na wtórnym rynku mogą przyjść jeszcze szybciej, jeśli zgodnie z zapowiedziami ekonomistów rosnąć zaczną stopy procentowe. Kredyty już są trudniej dostępne. A wszystko wskazuje na to, że do końca roku klientów spełniających wymagania banków jeszcze ubędzie.
Wielka płyta – nietrafiona inwestycja
Kubiński przekonuje, że ceny mieszkań na rynku wtórnym są zawyżone w stosunku do ich rzeczywistej wartości. Świadczy o tym porównanie cen nieruchomości na rynku wtórnym i kosztów wybudowania nowego mieszkania. – Przy mniej więcej takich samych cenach materiałów budowlanych w różnych aglomeracjach ceny mieszkań na rynku pierwotnym znacznie odbiegają od siebie, czasami różnica jest dwu-, a nawet trzykrotna w stosunku do siebie. Oznacza to, że ta różnica polega na marży pobieranej przez deweloperów. Jeżeli porównamy to z rynkiem wtórnym, okaże się, że ceny na rynku wtórnym zostały po prostu napompowane – mówi Kubiński. W jego opinii, będziemy mieli do czynienia z zahamowaniem wzrostu cen tych mieszkań, a nawet ze spadkiem. – W tej euforii kupowania sprzedawane były mieszkania w budynkach, które kończą swój byt technologiczny, a więc w budynkach, które mają po kilkadziesiąt lat. Żywotność budynków z wielkiej płyty jest już ograniczona, więc dlaczego ma wzrastać ich wartość. Za kilka lat, w nie najdalszej perspektywie czasu może się okazać, że będą one niebezpieczne dla mieszkańców – stwierdza.
Rynek pierwotny bez większych zmian
Rynek pierwotny rozwijał się dotychczas bardzo agresywnie. Deweloperzy nowe inwestycje sprzedawali jeszcze na etapie realizacji i ceny ciągle rosły. Widzimy jednak, że ten trend nie będzie się dalej utrzymywał. – Jeśli chodzi o rynek pierwotny, biorąc pod uwagę spadek zapotrzebowania na materiały budowlane, co odbiło się na ich cenach również tutaj, nie będzie już drastycznych podwyżek, pomijając przypadki szczególne, jak np. wybrane lokalizacje. Rynek powoli się uspokaja – podkreśla Kubiński. Zaznacza, że nie będzie jednak spadków. – Jeżeli popatrzymy w perspektywie kilku lat na cały rynek, to – czerpiąc z doświadczenia np. Hiszpanii – można powiedzieć, że w długiej perspektywie te nieruchomości nie będą traciły na wartości – przekonuje.
Nowelizacja goni nowelizację
Ministerstwo Budownictwa mimo wakacji nie próżnuje. – Jest przygotowywany projekt Ustawy o ochronie praw nabywców w umowach deweloperskich. Myślę, że jeśli po wakacjach rząd się nim zajmie – nie żebyśmy z tym specjalnie czekali, bo trwają jeszcze nad nim prace – to ustawa może jeszcze we wrześniu, a najpóźniej w październiku trafić do Sejmu – usłyszeliśmy w biurze prasowym resortu. Wprawdzie minister budownictwa bezpośrednio nie może wpływać na rynek nieruchomości, ale pozostaje mu szereg elementów pośrednich. Resort przygotował nie tak dawno nowe prawo budowlane. Od kwietnia czeka na zakończenie prac rządu program wsparcia działań na rzecz mieszkalnictwa. Nie można zapominać, że nowa ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym, która ma spowodować, że grunty będą tańsze, jest już po pierwszym czytaniu w Sejmie. Ta ostatnia ustawa jest o tyle ciekawa, że przewiduje możliwość zwolnienia z obowiązku uzyskania zgody na odrolnienie gruntu w granicach administracyjnych miast.