Ceny tylko w dół?

Co przyniesie rok 2008 na rynku nieruchomości

Od dawna nie było już tak dużej niepewności na rynku nieruchomości. Analitycy nie są w stanie stwierdzić, jaka sytuacja będzie w tym roku. Wprawdzie wciąż rosną wynagrodzenia, a bezrobocie jest na niskim poziomie, co teoretycznie sprawia, że jest duży krąg potencjalnych kupców, jednak poważną barierą są rosnące stopy procentowe. Na dodatek realizowanych jest o połowę więcej budów niż przed rokiem, podaż gwałtownie wzrosła, ale popyt już nie… Problemy mogą mieć już na początku roku mniejsi deweloperzy, którzy zwabieni szybkim zarobkiem nie myśleli o zadbaniu o wystarczającą płynność finansową.

Zaletą wzrostu cen mieszkań jest niewątpliwie to, że znowu kupujący, a nie deweloperzy dyktują warunki. Z powodu wysokich cen wiele osób się zastanawia, czy zadłużając się na całe życie, nie warto zadłużyć się bardziej i zainwestować w budowę domu. Raty kredytu są często niższe niż koszt wynajmu.

Zdecydowana większość ekspertów jest zdania, że w tym roku w największych i najdroższych miastach, jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto, ceny nie powinny zmienić się radykalnie w porównaniu do tych z końca 2007 roku. Wprawdzie możliwe są spadki wynikające z mniejszego popytu, jednak średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tys. za metr kwadratowy. W Krakowie będzie to 8 tys., we Wrocławiu – 7100, w Gdańsku i Gdyni – 6700, w Poznaniu – 6500 tysiąca złotych.

Spadek cen nastąpi przede wszystkim w przypadku mieszkań najmniej atrakcyjnych, np. z wielkiej płyty, bądź wymagających poważnych remontów i modernizacji. Na spadek cen będzie miała wpływ również niekorzystna lokalizacja. Zdaniem ekspertów, obniżki cen mogą nastąpić także w dzielnicach, gdzie ceny znacznie przewyższały średnią dla danego miasta, i dodatkowo tam, gdzie podaż mieszkań jest stosunkowo duża. Liczą również, że nastąpią podwyżki w dzielnicach, gdzie ceny nadal są znacznie niższe od średniej.

Spośród najdroższych miast najwyższe możliwości obniżek średnich cen, zdaniem ekspertów, są w Sopocie, gdzie od sierpnia średnia cena spadła o ponad 900 złotych. W pozostałych większych miastach ceny w grudniu rozpoczynały się od poziomu 4381 zł w Łodzi i kończyły na 5472 zł w Olsztynie.


Szybki zysk nie tym razem

Zakup mieszkania z myślą o szybkim zysku raczej nie będzie do zrealizowania w 2008 roku. Skok cen może nastąpić jedynie w miastach, gdzie będzie się odbywało Euro 2012. Duże pole do popisu będą mieli inwestorzy rozważający zakup mieszkania jako inwestycję długofalową na kilka lat. Eksperci wskazują nawet takie miasta, które mają szansę na najwyższe wzrosty cen w długim okresie – Katowice, Łódź, Opole, Toruń i Białystok.


Czas na domy

Ceny domów w minionym roku wzrosły w szaleńczym tempie, podobnie jak ceny mieszkań w 2006, jednak wzrosty, które nastąpiły w ub.r. w przypadku cen domów, skończyły się już w IV kwartale 2007. Jednak mimo że tak krótko to trwało, ceny osiągnęły poziom tak wysoki, iż grupa nabywców została drastycznie ograniczona. Nie bez znaczenia były również drożejące kredyty. W tym roku nie należy więc spodziewać się dalszych wysokich wzrostów cen domów.

Poza tym, tak jak w przypadku mieszkań, w 2007 roku zostało wydanych znacznie więcej pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych niż w roku 2006.


Ceny działek też w miejscu

W tym roku po zapowiadanej liberalizacji prawa budowlanego w 2009 powinna się zwiększyć liczba indywidualnych inwestycji budowlanych. Ceny działek budowlanych nie powinny zanotować dalszych wysokich wzrostów, gdyż są i tak na wysokim poziomie, a koszt zakupu działki może być porównywalny z kosztem budowy domu. Warto też pamiętać, że w tym roku nie wejdą w życie żadne przepisy, które mogłyby w krótkim czasie wpłynąć na zwiększenie podaży ziemi. Zmiany w legislacji planowane są dopiero na 2009 rok, a brak planów zagospodarowania przestrzennego bezpośrednio przekłada się na cenę ziemi. Gdy to nastąpi, to ceny niewątpliwe spadną. Wystarczy dodać, że powierzchnia Warszawy objęta planami zagospodarowania przestrzennego wynosi jedynie 17 proc., Poznania 13,7, a Krakowa 13 procent.


Droższy wynajem

Po dużych wzrostach w minionym roku nie należy się spodziewać spadków cen, a jedynie liczyć się z możliwością wzrostu kosztów wynajmu. Nie będą one już tak wysokie jak w 2007 roku. Nie bez znaczenia będzie to, czy dużo osób nadal będzie się wstrzymywało z kupnem mieszkania w nadziei na obniżenie cen. Niewątpliwie wzrost cen wynajmu będzie powiązany z pojawianiem się na rynku gotowych już, nowych mieszkań, których standard wykończenia jest zazwyczaj bardzo dobry, a co za tym idzie – również koszt wynajmu takiego mieszkania jest odpowiednio wyższy niż mieszkania w bloku pamiętającym czasy PRL.


Mieszkania dla wymagających

Na efekty zwiększonej podaży przy małym popycie nie trzeba było długo czekać. Nieoczekiwanie dla większości analityków w małych miastach wzrosło zapotrzebowanie na osiedla wybudowane ze smakiem. Nikogo już też nie dziwią zamknięte i strzeżone osiedla. Zmiany takie doskonale widać w miejscowościach, w pobliżu których pojawiły się duże zakłady pracy, jak chociażby centra logistyczne. Dobrym przykładem jest Piotrków Trybunalski. W ostatnich latach rynek nieruchomości przeżywał stagnację. Jednak po tym, jak w pobliżu Piotrkowa swoje centra logistyczne zbudowało kilka dużych firm, na rynku mieszkaniowym wyraźnie drgnęło. Nagle pojawiło się i zaczęło budować mieszkania kilku dużych i szereg małych deweloperów. Cena metra ziemi jest bardzo zachęcająca – od 50 do 100 złotych. Podskoczyły też tam ceny mieszkań – około 1,5 tys. zł za metr.

Gospodarka w dobrej kondycji sprawia, że fala podwyżek związanych z nowymi inwestycjami dociera do mniejszych miejscowości. W Kielcach sprzedawano mieszkania w ubiegłym roku od 2,8 do 3,5 tys. zł za metr, a dziś cena ta waha się w granicach od 4 do 5,5 tys. zł za metr. W Jeleniej Górze w ubiegłym roku mieszkania sprzedawano po 2,8, a dzisiaj już po 3,7 tys. zł za metr.

Jednak z uwagi na mniejsze zarobki, a przez to mniejszą zdolność kredytową mieszkańców mniejszych miejscowości podwyżki nie będą tak oszałamiające jak w dużych aglomeracjach. Ale deweloperzy i tak zarobią, biorąc pod uwagę ceny działek.