Zbliża się kryzys nieruchomości

Jesteśmy obserwatorami dziwnego spektaklu. Silny wzrost cen mieszkań oraz nieruchomości komercyjnych (nazywanych tak z powodu przeznaczenia ich na użytek firm i osób prowadzących działalność gospodarczą) nikogo zbytnio nie martwi ani przynajmniej nie zmusza do zastanowienia. A przecież w zeszłym roku ceny mieszkań wzrosły o ponad połowę (49,5 proc. na rynku pierwotnym, 62,7 proc. na rynku wtórnym). Wyjaśnienia tego fenomenu – trwającego od trzech lat, ale ostatnio przybierającego postać szaleństwa – są mało przekonywujące.

Galopujący wzrost cen mieszkań przypisuje się ożywieniu budownictwa, a to nieprawda. Takie przekonanie zawiera m.in. raport Centrum Badań i Analiz Rynku, z którego wynika, że „branża budowlana na dobre wyszła z impasu. Korzystną passę w sektorze odczuwają już chyba wszystkie przedsiębiorstwa, a sam rynek mieszkaniowy zaskakuje. Na rynku brakuje mieszkań, ceny rosną, a inwestorzy nadal generują popyt”

1.

Moja opinia jest z gruntu mniej optymistyczna. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że podaż mieszkań w 2006 roku drastycznie zmalała. Wielu „analityków” rynku nieruchomości dostrzega, że liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku w ostatnich trzech latach pozostaje mniej więcej na tym samym poziomie. Z tego jednak wyciągają fałszywy wniosek, jakoby podaż tych mieszkań także nie ulegała zmianie. Otóż okazuje się, że ona drastycznie maleje. Podaż zapewniają deweloperzy (budujący mieszkania na sprzedaż lub wynajem), którzy w pierwszym kwartale tego roku (w porównaniu do stanu sprzed roku) oddali do użytku zaledwie 84,1 proc. zasobów mieszkaniowych w porównaniu do poprzedniego roku. Do wytwarzających podaż można zaliczyć jeszcze spółdzielczość mieszkaniową, która w tym okresie udostępniła mieszkańcom zaledwie 56,4 proc. zeszłorocznych zasobów. Natomiast dynamiczny rozwój przeżywa indywidualne budownictwo mieszkaniowe, które zdołało zwiększyć liczbę oddawanych mieszkań niemal o połowę.

Jednym słowem, rynek mieszkaniowy słabnie, a jego rolę przejmują ci wszyscy, którzy wolą sami budować dla siebie mieszkania, niż dostać się pod cenowy dyktat deweloperów. Ci ostatni łącznie ze spółdzielczością mają w budownictwie mieszkaniowym zaledwie 36,1 proc. udziału (w ciągu roku udział ten spadł o 6,1 proc.)2.

Spadek podaży nowych mieszkań jest głównym czynnikiem wzrostu ich cen. Nie mam dostatecznych przesłanek do stwierdzenia, że daje znać o sobie zmowa monopolistyczna, chociaż – znając realia inwestycyjne w Polsce – wcale bym się temu nie dziwił. Faktem jest, że działa mechanizm analogiczny jak przy istnieniu takiej zmowy. Nie trzeba chyba tłumaczyć, że jest to mechanizm wysoce szkodliwy czy też wręcz zabójczy dla gospodarki mieszkaniowej.

Spadek podaży mieszkań nie jest jedynym czynnikiem wzrostu cen. To, co szczególnie rzuca się w oczy, to rozkwit spekulacji mieszkaniami, działkami budowlanymi, a nawet… umowami z deweloperami. Zjawisko to przybrało w ostatnich miesiącach niepokojące rozmiary, stopniowo niszcząc resztki deweloperskiej wiarygodności. Prasa roi się od opisów przypadków nieuczciwości w zawieraniu i wykonaniu transakcji mieszkaniowych, której ponadto sprzyjają przepisy (utrudniające dochodzenie przez nabywców i najemców mieszkań swych praw). Wspólnym mianownikiem tych spekulacji, prostych i wyrafinowanych, zgodnych i niezgodnych z prawem, jest gra na zwyżkę cen mieszkań.

Tutaj przydaje się lakoniczne stwierdzenie, że „spekulacja następuje, gdy ludzie nabywają aktywa (zawsze zgodnie z jakąś uzasadniającą je logicznie doktryną), ponieważ spodziewają się zwyżki ich cen. Ta nadzieja i wynikająca z niej działalność służą następnie jako potwierdzenie tych oczekiwań. Ale wkrótce okazuje się, że w rzeczywistości nie chodzi o to, co dane aktywa – ziemia, towary, akcje czy też towarzystwo inwestycyjne – przyniosą w przyszłości. Chodzi tylko o to, żeby wystarczająca liczba ludzi oczekiwała zwyżki ceny obiektu spekulacji […]. Jeżeli coś wywoła poważniejszą przerwę w zwyżce cen, to oczekiwania, które tę zwyżkę podtrzymują, rozpływają się w nicość”3. A wtedy następuje kryzys.


Niezwykłe ożywienie kredytu hipotecznego i zjawisko owczego pędu

Spadek podaży mieszkań oraz nasilająca się wokół nich spekulacja nie zamykają listy zjawisk sprzyjających kryzysowi na rynku nieruchomości. Ważnym, a być może najważniejszym, czynnikiem jest ekspansja kredytu hipotecznego. Warto przypomnieć, że trzy lata wcześniej słychać było głosy narzekania, że banki „nie palą się” do udzielania kredytu hipotecznego gospodarstwom domowym. Jeszcze w marcu 2002 r. kredyty hipoteczne dla gospodarstw domowych miały znikomy udział w całości udzielanych kredytów (ok. 7,5 procent). Na początku 2006 r. udział ten urósł aż do 32 proc. Stale rosło finansowanie mieszkań z kredytu hipotecznego. Tylko w okresie sierpień 2005 – sierpień 2006 wzrosło ono o 51 procent.

Deweloperzy także nie pozostawali długo w tyle za gospodarstwami domowymi. Na początku 2006 r. zaciągnęli jedną trzecią wszystkich kredytów na mieszkania. Łącznie kredyty na ten cel przekroczyły w tym czasie 1 mld złotych.

Warto przypomnieć oczywisty fakt rachunkowy: każda złotówka kredytu jest zarazem złotówką zadłużenia. Zadłużenie gospodarstw domowych i deweloperów rośnie, a wraz z tym ryzyko ich niewypłacalności. Najważniejszy jest jednak lekkomyślny brak umiaru w polityce kredytowej, potęgowany przez szalony wyścig banków o klientów z sektora nieruchomości. Przychodzi więc na myśl wypowiedź noblisty Stiglitza: „Ten rodzaj kredytowania prowadzi do powstawania baniek spekulacyjnych (gwałtownego wzrostu cen nieruchomości), bo inwestorzy robią wokół tego wrzawę, chcąc zgarnąć zyski z pozornego boomu w tym sektorze). Takie bańki zawsze pękają, a kiedy tak się dzieje, gospodarka się załamuje”4.

Znane w ekonomii zjawisko owczego pędu ma ukryty podtekst. Jest to nie tylko pęd stadny, ale w jednym kierunku (do rzeźni?). Dzisiaj mamy właśnie do czynienia z takim owczym pędem dotyczącym wszystkich uczestników obrotu nieruchomościami (ale do rzeźni pierwsi nadbiegają inwestorzy, czyli nabywcy mieszkań i deweloperzy). Cóż, „nawet najbardziej wyczuleni inwestorzy z trudem potrafią się oprzeć porwaniu przez pęd ogólny i wykazywać dalekowzroczność, gdy wszyscy inni się bogacą”5 – tak pisze w znakomitej książce pt. „Wracają problemy kryzysu gospodarczego” wybitny ekonomista Paul Krugman, przy okazji rozważań o kryzysie na japońskim rynku nieruchomości z końca lat 80. ubiegłego wieku.


Klęska polityki mieszkaniowej

Ostatnim czynnikiem, który sygnalizuje nadchodzenie kryzysu nieruchomości, jest ewidentne załamanie polityki mieszkaniowej. Załamanie to jest powodem spadku optymizmu, który towarzyszył dotychczasowej ekspansji kredytów hipotecznych. Niebawem zapewne stanie się czynnikiem hamującym tę ekspansję. Źródłem wspomnianego optymizmu była idea (a nie program, którego się nie doczekaliśmy) wybudowania 3 milionów mieszkań. Idea polegała na nadrobieniu wieloletnich zaniedbań w budownictwie mieszkaniowym, co zapewniałoby realny dostęp do własnych mieszkań setkom tysięcy pozbawionych normalnych warunków mieszkaniowych rodzin, zwłaszcza młodym małżeństwom.

Zamierzenia Ministerstwa Budownictwa załamały się z chwilą, gdy wzrost cen mieszkań osiągnął skalę przekraczająca realne możliwości inwestycyjne przeciętnej polskiej rodziny. Ciągle tli się wątpliwość, czy w kierowanym przez Samoobronę ministerstwie możliwa była realizacja zamierzeń z programu społeczno-gospodarczego Prawa i Sprawiedliwości.

Popełniane są podobne błędy jak za rządów Leszka Milera. Pierwszy polega na tym, że rynek nieruchomości traktuje się jak każde inne rynki. Wówczas do „wyrażania poglądów” wystarczy powierzchowna znajomość kilku elementarnych twierdzeń mikroekonomii albo tylko hasła o „niewidzialnej ręce rynku”. Wiara w moc sprawczą regulacji rynkowych zastępuje tutaj nie tylko myślenie, lecz także działanie. Niestety, rynek nieruchomości nie jest taki jak każdy inny.

Ministerstwo Budownictwa z konsekwencją trzyma się fałszywej idei liberalizacji rynku nieruchomości. Warto więc posłużyć się przykładem, który przytacza wspomniany wcześniej Stiglitz (któremu trudno byłoby przypisać nastawienie antyliberalne). Pisze na temat Tajlandii: „Przed liberalizacją w kraju tym obowiązywały znaczne ograniczenia wysokości kredytów udzielanych przez banki na budowę domów na sprzedaż bądź wynajem. Ograniczenia te nałożono, ponieważ Tajlandia była biednym krajem, który chciał się rozwijać, i uważano, że inwestowanie skąpego kapitału kraju w przemysł stworzy miejsca pracy i spotęguje wzrost. Wiedziano również, że na całym świecie kredyty na budowę nieruchomości są jednym z głównych źródeł niestabilności w gospodarce”6 [podkreślenie – A.Ś.].

Do największych, moim zdaniem, grzechów zaliczyć trzeba pobudzanie popytu na mieszkania (zamiast pobudzania podaży!), co sprzyjało wzrostowi cen, dochodów deweloperów i banków hipotecznych, ale na pewno nie łagodziło finansowych trudności w nabywaniu mieszkań, głównie przez młode małżeństwa. Jest to grzech tym większy, że uwagi krytyczne wobec takiej „polityki” były w ministerstwie systematycznie ignorowane.

Tak można streścić najważniejsze przesłanki pojawienia się kryzysu nieruchomości. Są to te same przesłanki, które towarzyszyły powstawaniu „baniek mydlanych” na rynkach nieruchomości w latach 80. w wielu krajach (USA, Wielka Brytania, Japonia, kraje skandynawskie, Australia, Nowa Zelandia).

1 Patrz: „Budownictwo w 2006 roku,

Gospodarka.pl. (05.03.2007)

2 GUS: Informacja o sytuacji społeczno-gospodarczej kraju. I kwartał 2007 r.

3 J.K. Galbraith: Pieniądz. Pochodzenie i losy,

Warszawa 1982, PWE, s. 159

4 J.E. Stiglitz: Globalizacja, Warszawa 2004,

PWN, s 100-101

5 Paul Krugman: Wracają problemy kryzysu

gospodarczego, Warszawa 2001, PWN s. 85

6 J.E. Stiglitz, tamże.