Tanio to już było

Inwestowanie w nieruchomości było w 2006 roku znakomitym interesem, ale znakomitym tak naprawdę głównie dla developerów i kupujących mieszkania po to, aby je wynajmować albo za jakiś czas sprzedać. I jedni, i drudzy zarabiali i zarobią krocie. W gorszej sytuacji są ci, którzy kupują mieszkania, aby mieć własny kąt. Trudno przecież cieszyć się z tego, że nawet w małych miastach ceny idą do góry, nie wspominając o tym, że w największych aglomeracjach cena metra kwadratowego mieszkania już dawno przekroczyła rozsądne granice. I choć jeszcze niedawno wydawało się, iż rekordy cenowe nie będą bite w takim tempie jak w 2004 czy 2005 roku, to jednak w naszych metropoliach za mieszkanie trzeba było płacić od 40 do 85 procent więcej.

Perspektywy dla kupujących w tym roku nie są niestety dobre, bo jak twierdzą chyba wszyscy znawcy rynku nieruchomości – taniej już było i ceny będą tylko szły do góry. Niewykluczone, że w takim samym tempie, jak w poprzednim roku. I choć ruszył rządowy program wspierania rodzin chcących kupić mieszkanie, to jego efekty nie będą od razu odczuwalne. Trzeba przyznać, że ta sytuacja niepokoi jednak niektórych inwestorów budujących domy, którzy boją się, że w pewnym momencie tak znakomita koniunktura się skończy, gdyż zabraknie klientów zdolnych kupić swoje nowe „M”. Chyba że Polacy zaczną więcej zarabiać, a przez to stać ich będzie na zaciąganie coraz wyższych kredytów.

Warszawa wciąż najdroższa

Mieszkania najszybciej drożeją w dużych miastach, co zrozumiałe, gdyż tutaj najbardziej są widoczne efekty wzrostu gospodarczego, w największych aglomeracjach jest także dość dużo zamożnych ludzi, a przynajmniej takich, którzy mają wysoką zdolność kredytową. W miastach średniej wielkości i małych rynek nieruchomości mieszkaniowych rozwija się stosunkowo słabo i już np. kilkadziesiąt kilometrów od Warszawy można kupić mieszkanie co najmniej o połowę taniej niż w stolicy. Bo Warszawa wciąż przoduje w tabeli najdroższych miast pod względem kosztów zakupu mieszkania. Jak wynika z danych, które na swoich stronach internetowych umieścił portal oferty.net w ciągu całego 2006 r. średnia cena mieszkań w Warszawie wzrosła o ponad 52 procent. Na początku 2007 r. metr mieszkania na rynku wtórnym kosztuje już 8 tysięcy 560 zł. Najdroższe w stolicy są wciąż małe mieszkania, czyli kawalerki i lokale dwupokojowe. Te pierwsze są wyceniane przeciętnie na ponad 9 tys. zł za metr, a jeszcze na początku 2006 r. cena była o blisko 60 proc. niższa (!).

To najbardziej pokazuje szaleństwo cenowe w stolicy Polski. Większe zapotrzebowanie na małe mieszkania to głównie efekt tego, że zmienia się przekrój demograficzny społeczeństwa stolicy i generalnie całego kraju, choć w Warszawie ten proces jest chyba najbardziej widoczny. Młodzi ludzie żyją długo samotnie, ale jak już się pobierają to albo długo nie decydują się na dziecko, albo mają tylko jedno. Z tego powodu nie jest im też potrzebne duże mieszkanie. Choć trzeba przyznać, że rośnie popyt na większe, trzy- i czteropokojowe lokale. Na drugim miejscu w rankingu najdroższych miast jest Kraków, gdzie za metr mieszkania trzeba płacić około 7,5 tys. zł, czyli około 1000 zł więcej niż we Wrocławiu. W miarę „tani” jest w tej sytuacji Gdańsk (5,5 tys. zł), Poznań (prawie 5 tys. zł), a zwłaszcza Łódź, gdzie ceny mieszkań wynoszą niecałe 4 tys. za jeden metr powierzchni.

Jednak, jak wynika z różnych analiz rynkowych, inne duże miasta zaczynają doganiać Warszawę. Okazuje się, że największy procentowo wzrost cen zanotowano we Wrocławiu (ponad 85 proc.). To efekt np. tego, że na Dolny Śląsk spłynęło w ostatnich kilkunastu miesiącach sporo nowych i dużych inwestycji zagranicznych. Jest to więc region bardzo perspektywiczny. Tylko o kilkanaście procent gorszy rezultat zanotował Gdańsk.

Z drugiej strony w większości naszych miast ceny mieszkań nie osiągają nawet połowy tego, co w Warszawie czy Krakowie, ale niedługo i to się zmieni. Budowa nowych dróg i modernizacja już istniejących spowodują, że zacznie się opłacać przenoszenie na prowincję, skoro będzie można szybko dojechać do pracy. Tak ma być niedługo w Łodzi, która rozwija się coraz dynamiczniej, zmniejsza się tu bezrobocie, przybywa firm, a więc i poziom zamożności rośnie. W dodatku dzięki modernizacji linii kolejowej dojazd z Łodzi do Warszawy będzie krótszy niż jazda samochodem z dalszych dzielnic stolicy do centrum. Części warszawiaków będzie się więc np. opłacało kupić dom nie tylko w Łodzi, ale i w miastach na trasie. Perspektywiczne wydają się pod tym względem także inwestycje w innych kierunkach, choćby na trasie do Radomia, gdyż niedługo miasto to będzie połączone z Warszawą wygodną dwujezdniową drogą ekspresową. Podobne tendencje mają dotyczyć okolic innych dużych miast, które zaczną się zaludniać i powstaną tam duże osiedla mieszkaniowe.

Głód i kredyty

Niewątpliwie sytuacja na rynku byłaby lepsza, gdyby nie ogromny deficyt mieszkań, którego jeszcze długo nie uda się zniwelować. Poza tym popyt umiejętnie napędzają sami developerzy i agencje nieruchomości, którzy ostrzegają nas, że jeśli chcemy kupić mieszkanie, to róbmy to teraz, jak najszybciej, gdyż ceny będą szły do góry. I jest to samospełniająca się przepowiednia. Trudno nawet stwierdzić w tej sytuacji, gdzie jest ta granica popytu. Czy w Warszawie ludzie zaczną rezygnować z zakupu mieszkań, gdy cena jednego metra przekroczy 10 tys. zł, a może ta granica to jednak 12 tysięcy? A czy w Krakowie rynek stanie, gdy metr lokalu mieszkalnego będzie kosztował 10 tys., a w Łodzi np. 6-7 tysięcy? Przy czym nie mówimy o żadnych luksusowych apartamentach, które i tak są kilka razy droższe, ale o zwykłych mieszkaniach. Inwestorzy chyba wierzą, że to eldorado jeszcze długo potrwa. Widać to po planach developerów, którzy zapowiadają wiele nowych inwestycji, choć nie mają jeszcze nawet wykupionych działek pod nowe kamienice i apartamentowce. A ludzie już zamawiają mieszkania w tych „szklanych domach”.

Rynek napędzają przede wszystkim kredyty hipoteczne, które są coraz korzystniejsze dla klientów. Zablokowanie wielu osobom możliwości zaciągania kredytów w walutach obcych (głównie były to franki szwajcarskie) nie wpłynęło na osłabienie zainteresowania nimi. Co więcej, wzrosła nawet wysokość przeciętnego kredytu do prawie 200 tys. zł, ale to akurat naturalne, skoro w górę i to znacznie poszły także ceny mieszkań. W dodatku banki, trzeba przyznać, uprościły i przyspieszyły procedury przyznawania takich pożyczek, stosują też coraz bardziej liberalne kryteria oceny zdolności kredytowej klientów. Wiele nie ryzykują, ponieważ w razie czego mogą przejąć nieruchomość, w końcu bank widnieje w hipotece, a dzięki kredytom udaje się podtrzymać hossę na rynku nieruchomości mieszkaniowych i banki swoje też zarobią. Nie można również zapominać o tym, że wiele budów jest finansowanych przez zagranicznych inwestorów, którzy poczuli, iż w Polsce można zrobić doskonały interes w tym sektorze budowlanym. Dla nich ceny 2-4 tys. euro za metr mieszkania to niewiele, kilka razy mniej niż w zachodniej części kontynentu. W dużym stopniu napędzają więc koniunkturę, zamawiając mieszkania u developerów, które wynajmują albo sprzedają z jeszcze większym zyskiem. Ale zapotrzebowanie na nowe mieszkania ma i te dobre strony – ożywają do tej pory zaniedbane tereny w wielu miastach.

Uwaga na umowy

Nie wszystko jednak wygląda tak różowo, jak by się na pierwszy rzut oka wydawało. Z powodu małej podaży mieszkań rynkiem rządzą ci, którzy je budują. Dyktują nie tylko ceny, ale i warunki umów. I są one nierzadko mało korzystne dla klientów, lepiej chroniąc interes developera. Na ten problem zwrócił niedawno uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który wytknął firmom sprzedającym mieszkania stosowanie wielu niedozwolonych klauzul. Chodzi generalnie o złe traktowanie klientów przez część firm operujących na rynku mieszkaniowym. Zdarza się choćby tak, że ludzie podpisują umowę, w której załóżmy metr mieszkania jest wyceniony na 5 tysięcy. Ale zanim budynek zostanie oddany do użytku, developer żąda tysiąca złotych więcej. Jeśli nie ulegniemy, zrywa umowę i sprzedaje lokal komu innemu. A umowy są tak skonstruowane, że chronią bardziej interesy developera niż kupującego, mimo że często ludzie wpłacają 10-20-procentowe zaliczki zanim jeszcze ruszy budowa. Właśnie z nadzieją, iż w ten sposób zagwarantują sobie przychylność developera. On jest jednak często bezwzględny.

Nie lepiej mają ci, którzy wprowadzą się do upragnionego mieszkania, a ono okazuje się pełne usterek. Niedawno miałem okazję rozmawiać z właścicielką takiego mieszkania w Piasecznie pod Warszawą. Mieszkanie jest teoretycznie nowe, ale trzeba było już poprawiać płytki w łazience i uszczelniać okna. Podobne kłopoty mają inni lokatorzy. Druga strona nie poczuwa się do odpowiedzialności i sprawa najpewniej wyląduje w sądzie. Lokatorzy twierdzą bowiem, że zbyt dużo kosztowały ich mieszkania, aby teraz mieli machnąć ręką na partactwo budowlańców. – Podobno, żeby zaoszczędzić, developer kazał stosować gorsze materiały. To straszne, przecież i tak płaciliśmy po 7-8 tysięcy za metr mieszkania – skarży się kobieta. Takie przypadki będą się zdarzać dopóty, dopóki warunki na rynku będzie dyktował nie ten, kto kupuje, ale ten, kto sprzedaje. Bowiem nie jest to wciąż niestety rynek konsumenta. Nie widać więc ostrej rywalizacji między inwestorami, aby zabiegać o klientów, gdyż ci walą do nich sami drzwiami i oknami i przyjmują takie warunki umów, na które w innych warunkach nigdy by się nie zgodzili.

Domy drożeją

Jak już wyżej wspominaliśmy, mało kto spodziewa się wstrzymania trendu podwyżek cen mieszkań. Głównie właśnie z powodu braku mieszkań w miastach. Jeszcze do niedawna można było o wiele taniej kupić działkę i postawić na niej 100-metrowy dom niż kupić mieszkanie o takiej samej powierzchni w Warszawie, Krakowie czy innych miastach. Teraz jednak to już odchodzi w przeszłość, ponieważ ceny domów poszły znacznie w górę. Spowodowane to jest w dużym stopniu faktem, że bardzo rosną ceny działek. Nikt nawet już nie myśli (poza bogaczami) o kupowaniu gruntu w atrakcyjnych dzielnicach miast, gdzie za metr kwadratowy trzeba płacić po kilka tysięcy złotych. Dlatego popularne są dzielnice peryferyjne i przedmieścia, ale i tu jest coraz drożej. W najbardziej skrajnych przypadkach uzbrojone grunty w okolicach Warszawy kosztują po tysiąc złotych za metr (!). Zakładając, że ktoś chce się zadowolić niezbyt dużą działką rzędu 300 metrów (wystarczy na niewielki ogródek), musi na samą ziemię wyłożyć 300 tys. zł. A gdzie jeszcze pieniądze na budowę domu? Nic więc dziwnego, że warszawiacy, krakowianie czy wrocławianie, którzy marzą o domku z ogródkiem, a nie mają setek tysięcy na kontach, muszą szukać działek daleko poza miastem. I budują na jak najmniejszych działkach, bo przecież każdy metr słono kosztuje.

Na wtórnym też drogo

Drożeją nowe mieszkania, ale w ślad za nimi trzeba także coraz więcej płacić za lokale i domy używane. Co więcej, w wielu dzielnicach ich cena wcale nie odbiega aż tak bardzo od dopiero co wybudowanych „M”. Taka tendencja jest zresztą obserwowana od dawna i podobnie jak w przypadku nowych lokali również najszybciej drożeją kawalerki oraz dwupokojowe mieszkania. Dlatego niektórzy nabywcy szukają mieszkań w złym stanie technicznym, które są znacznie tańsze, licząc na to, że nawet doliczając koszty remontu, będzie to wymagało mniejszej ilości pieniędzy niż przy zawieraniu transakcji zakupu w pełni wartościowego mieszkania. Najgorsze jest to, że nasze pensje jeśli już rosną, to znacznie wolniej niż ceny mieszkań. I przez najbliższe kilka lat nie będzie na pewno lepiej.