O kredyt coraz trudniej

Pomimo promocji sprzedaż mieszkań ciągle spada

Analitycy prognozują, że ceny mieszkań mogą w przyszłym roku spaść o 20 proc., a w przypadku niektórych nieruchomości na rynku pierwotnym nawet o prawie 30 procent. Nic dziwnego. Banki w listopadzie trzeci miesiąc z rzędu zaostrzały kryteria przydzielania kredytów hipotecznych. Dlatego też spadała sprzedaż mieszkań. Trend ten może się w najbliższych miesiącach utrzymać. Komisja Nadzoru Finansowego chce kolejnego zaostrzenia kryteriów, według których przyznawane są kredyty hipoteczne, i przygotowała rekomendację „T”.

Od pewnego czasu trwa nagonka na kredyty walutowe, a szczególnie na kredyty we frankach szwajcarskich. Widać już tego pierwsze efekty. Od nowego roku zostaną wprowadzone radykalne ograniczenia w przyznawaniu kredytów hipotecznych. Komisja Nadzoru Finansowego niczym Leszek Balcerowicz postanowiła schłodzić rynek kredytów hipotecznych jeszcze bardziej i wziąć w obronę duże banki. Przygotowano rekomendację „T”. Już za miesiąc zacznie ona obowiązywać. Członkowie KNF postanowili, że będzie można dostać kredyt, gdy wysokość raty nie przekracza połowy naszych miesięcznych dochodów wyrażonych w kwocie netto. Poza tym jeśli to ma być kredyt walutowy, to trzeba posiadać aż 20 proc. wkładu własnego. Zasada ta nie będzie obowiązywała w przypadku kredytów złotowych. W 2006 roku KNF przygotowała rekomendację „S”. Już wtedy poszkodowani zostali przede wszystkim najmniej zamożni kredytobiorcy, zaciągający pożyczki na mieszkanie. Teraz Komisja znowu chce, żeby uzyskanie kredytu było trudniejsze. Dodatkowo jego spłacenie będzie droższe niż dotychczas. Rata kredytu walutowego jest niższa nawet o 30 proc. od kredytu złotowego. Rekomendacja „T” potwierdza, że KNF tak naprawdę kieruje się interesem dużych banków, których dochód pochodzi przede wszystkim z kredytów złotowych. Jakoś nie widać reakcji Komisji na coraz większe spready (kurs, po jakim przelicza nam bank ratę kredytu walutowego na złotówki). Komisja chce jedynie, żeby banki przed podpisaniem umowy dokładnie informowały klienta, jak spread wpływa na koszt kredytu.

Być może za rekomendacją „T” przemawia najnowszy raport o zadłużeniu Polaków Krajowego Rejestru Długów, z którego wynika, że mamy problemy z terminowym spłacaniem kredytów hipotecznych. Suma tzw. złych kredytów, których raty spłacane są z opóźnieniem nawet do 3 miesięcy, wynosi obecnie 2,3 mld złotych. Jednak jest mały szkopuł… Największe kłopoty mają ci, którzy zaciągnęli kredyt w złotówkach. Bo te stanowią aż 70 proc. niespłacanych na czas pożyczek. Tak więc KNF powinna większą uwagę skierować na kredyty złotowe, a nie walutowe.


Po co komu kredyt?

Rekomendacja „T” oznacza – zdaniem ekonomistów – koniec kredytów we frankach szwajcarskich. Potwierdzają to przedstawiciele banków, którzy już teraz wieszczą radykalne spowolnienie sprzedaży kredytów hipotecznych. Niektórzy przekonują, że może ono sięgnąć nawet 40 procent. Wielu potencjalnych kredytobiorców będzie musiało zastanowić się nad kupnem mniejszego mieszkania albo zrezygnować z jego zakupu.


Za oceanem łatwiej

Pomimo że w Stanach Zjednoczonych rynek kredytów hipotecznych miał swój udział w wywołaniu kryzysu finansowego, nikt tam nie wpadnie na pomysł pozbawienia obywateli szansy na zakup własnego mieszkania czy domu. Rząd USA, aby ożywić pogrążony w kryzysie rynek nieruchomości, planuje wprowadzić 30-letnie kredyty hipoteczne oprocentowane na stałe na 4,5 procent. To ponad 1 pkt procentowy niżej od obecnego oprocentowania na tamtejszym rynku. Interwencja państwa ma obniżyć oprocentowanie pożyczek hipotecznych do tego stopnia, żeby zachęcić Amerykanów do kupowania nowych domów.


Dominują spadki

Sytuacja na rynku nieruchomości w dalszym ciągu dla oferentów nie jest najlepsza – ciągle odnotowujemy spadki cen. Z raportu redNet Cosulting i tabelaofert.pl „Rynek mieszkaniowy w Polsce. Listopad 2008” wynika, że średnie ceny oferowanych mieszkań spadły w listopadzie w całym kraju przeciętnie o 2 procent. Największy spadek odnotowano w Krakowie – 6,7 procent.

Zdaniem analityków, ceny spadać będą również w grudniu. Autorzy raportu sądzą, że z końcem roku należy spodziewać się wysypu promocji przygotowanych przez deweloperów. Garaż za złotówkę to już przeszłość – teraz dominują reklamy cztery pokoje w cenie trzech, dwa pokoje w cenie jednego i na dodatek wykończenie w cenie mieszkania. Obniżki cenowe będą jeszcze większe. Analitycy podkreślają, że kryzys stał się przyczyną zmian oczekiwań nabywców. Teraz kupujący większą uwagę przykładają do otoczenia inwestycji, a także jakości lokalu. Deweloperzy zostali zmuszeni do oferowania mieszkań wykończonych, a nie w tzw. standardzie deweloperskim. Warto więc w tej sytuacji negocjować cenę przy rozmowach o zakupie. Upusty stały się powszechną praktyką. Jeśli będziemy dobrze się targować, możemy cenę na fakturze zmniejszyć nawet o kilkanaście procent. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym część agencji nieruchomości odstąpiła od pobierania prowizji od kupującego.

Jednak warto też wziąć pod uwagę, że deweloperzy dalszych obniżek nie będą mogli stosować, chyba że kosztem swojego zarobku. Już wiadomo, że z powodu załamania popytu w przyszłym roku na rynek trafi mniej mieszkań.


Można przebierać

Szacuje się, że tylko w samej Warszawie na klientów czeka niemal 15 tys. nowych mieszkań. W Krakowie jest ich około 4,5 tysiąca. Łącznie po zsumowaniu wszystkich aglomeracji mieszkań czekających na nabywców jest nieco ponad 40 tysięcy. W efekcie ceny w przyszłym roku mogą spaść nawet o 20 proc., a w niektórych przypadkach nawet o 30 procent. Sytuacja może się jeszcze pogorszyć. Zdaniem analityków, liczba zawieranych transakcji może spaść nawet o połowę.

Przyszły rok będzie dla deweloperów zdecydowanie najgorszy od kilku lat. Dlatego myśląc o zakupie dziury w ziemi, warto się zastanowić. W 2009 roku będziemy mieli do czynienia z mniej lub bardziej spektakularnymi bankructwami naszych deweloperów. W efekcie inwestycja pozostanie niedokończona. Co za tym idzie, nastąpi spadek podaży tanich mieszkań. Sytuacja mogłaby się zmienić, gdyby banki znowu zaczęły udzielać kredytów według kryteriów sprzed kryzysu. Jednak jest to nierealne, jeśli weźmiemy pod uwagę, że KNF serwuje nam rekomendację „T”.


Ile dopłaci państwo?

Eksperci szansy na ożywienie rynku upatrują w nowelizacji ustawy o dopłatach do kredytów mieszkaniowych. Dopłaty są udzielane na osiem lat. W tym czasie państwo udzielałoby dofinansowania do spłaty kredytu w wysokości niemal połowy odsetek. Jednak aby ubiegać się o dopłatę, cena za metr kwadratowy mieszkania musi być niska. Dotychczas ciężko było w dużych aglomeracjach znaleźć mieszkania z odpowiednią ceną. W Warszawie o dopłatę można się było ubiegać, jeśli wartość metra kwadratowego nie przekraczała 6632 złotych. Nowelizacja spowodowała podniesienie tego progu do kwoty 7142 złotych. Zmiany dotyczą również innych miast Polski. W Toruniu było 5055 – po zmianie będzie to już 5443 zł, w Łodzi było 4659 zł, a będzie od nowego roku 5017 zł, w Krakowie było 4624 zł, a będzie 4979 zł, a w Poznaniu stawka nie mogła przekroczyć 5882 zł, a teraz 6335 złotych. O kredyt z dopłatą można ubiegać się tylko raz. Bank Gospodarstwa Krajowego, który zajmuje się dopłatami, szacuje, że nowych kredytów może być nawet 16 tysięcy na łączną sumę 2 mld złotych. Jednak na dopłaty bank otrzyma z budżetu państwa tylko 68 mln złotych, mimo to pieniędzy nie zabraknie, bo zgodnie z umową BGK z Ministerstwem Infrastruktury i Ministerstwem Finansów, bank wówczas może przeznaczyć własne środki na ten program i w następnym roku budżet państwa będzie musiał te pieniądze zwrócić.

Skorzystać z tego programu mogą małżeństwa lub osoby samotnie wychowujące dziecko i posiadające zdolność kredytową. Państwo przez osiem lat spłaca połowę odsetek zgodnie ze stopą referencyjną NBP. Kredytobiorca nie może być właścicielem ani najemcą innej nieruchomości. Mieszkanie, które chcemy kupić, nie może być większe niż 75 metrów, a dom 140 metrów kwadratowych. Dopłaty otrzymuje się proporcjonalnie tylko do 50 m kw. mieszkania i 70 m kw. domu. O kredyty z dopłatą należy pytać w bankach: PKO BP, Pekao, Banku Pocztowym, bankach spółdzielczych i SKOK.


Budujemy dom

Okazuje się, iż kryzys na rynku mieszkań sprawił, że teraz opłaca się budować domy. W listopadzie – w porównaniu do października – spadły ceny materiałów. Nie zawdzięczamy tego silnej złotówce, a radykalnemu spowolnieniu inwestycji deweloperskich. Konkurencja jest silna, a rynek zbytu z miesiąca na miesiąc się kurczy.

Najbardziej potaniały wyroby stalowe – nawet o ponad 10 procent – do tego stopnia, że są niemal o jedną trzecią tańsze niż na początku roku. Spadły również ceny izolacji wodochronnej o około 5 proc. oraz narzędzi i sprzętu budowlanegoo 2 procent. Nieco wolniej taniały m.in. drewno i materiały drewnopochodne, cement i wapno, gazobetony czy materiały izolacji termicznej. Jednak ceny niektórych wyrobów wzrosły. Podrożały natomiast materiały do wykańczania wnętrz – prawie o 4 proc. farby i lakiery oraz o 1 proc. płytki ceramiczne czy wyposażenie łazienek i kuchni.


Ile wyniesie nas rata

Gdy widzimy, że indeksy giełdowe wciąż oznaczane są czerwonym kolorem, a rosną kursy walut, to zastanawiamy się, ile wyniesie nas rata kredytu w obcej walucie w przyszłym miesiącu. Trzymiesięczna stopa WIBOR, według której wylicza się oprocentowanie kredytów złotowych, spadła o 18 pkt bazowych i wyniosła w ostatnim miesiącu 6,69 procent. Oznacza to, że rata kredytu zaciągniętego przed kryzysem będzie mniejsza o ok. 1,8 proc. (kredyty na 30 lat w równych ratach).

Obecnie WIBOR przewyższa główną stopę w NBP o niemal 70 punktów. Przed podwyżkami stóp różnica wynosiła jedynie około 20 punktów.

Jeśli chodzi o kredyty we frankach szwajcarskich, a te stanowiły trzy czwarte rynku kredytów hipotecznych, mieliśmy do czynienia z jednoczesnym wzrostem oprocentowania nowych kredytów i wzrostem rat kredytów już istniejących ze względu na wyższy kurs franka. Jednak nastąpił spadek oprocentowania kredytów nowych oraz wcześniej zawartych. Bank Narodowy Szwajcarii w ostatnim czasie obniżył stopy o 175 pkt bazowych. Trzymiesięczna stopa LIBOR wynosi teraz jedynie 1,33 proc., niedawno wynosiła jeszcze 3,1 procent. Spadek stóp LIBOR oznacza, że rata kredytu hipotecznego będzie mniejsza o około 17 procent. Należy jednak pamiętać, że banki zmieniają oprocentowanie kredytów co trzy miesiące, więc na razie obniżki nie odczujemy tak, jak odczuwamy wahania kursu franka.

W przypadku kredytu w euro stopa LIBOR w ostatnim miesiącu spadła o 100 pkt bazowych. Kredyty hipoteczne w tej walucie są oprocentowane na około 6 procent. Kredyty w tej walucie są dostępniejsze niż we franku (łatwy dostęp do unijnej waluty) oraz tańsze niż w złotówkach (oprocentowanie niższe nawet o 2,5 proc.), jednak bardzo ostrożna postawa KNF i niemałe ryzyko kursowe sprawia, że nie ma zbyt wielu chętnych na kredyty w tej walucie.


Czy warto się spieszyć?

Decyzji o zakupie mieszkania nie warto podejmować pochopnie. Na rynku jest nadwyżka mieszkań i taka sytuacja utrzyma się jeszcze przez rok. Najlepiej sprawdzić, jaką mamy obecnie zdolność kredytową i jaką będziemy mieli po wprowadzeniu przez KNF rekomendacji „T”. Jeśli możemy, to warto jeszcze trochę poczekać na dalsze obniżki cenowe. Na pewno nie warto kupować teraz dziury w ziemi z uwagi na duże ryzyko bankructwa dewelopera czy też wstrzymanie przez niego inwestycji. Jeśli chcemy teraz kupić mieszkanie, to musi ono na nas już czekać. Żebyśmy później nie musieli za długo czekać… Ponadto z uwagi na silną konkurencję nowe projekty będą zdecydowanie lepsze. Wreszcie jest szansa, że pojawią się osiedla o mniej intensywnej zabudowie i przez jakiś czas nie będą powstawały koszmarne blokowiska.