Nie taki kredyt straszny…

Jak kupić mieszkanie bez oszczędności?

Z Eweliną Popiel, doradcą finansowym z firmy Expander, o kredytach na cele mieszkaniowe rozmawia Maria Popielewicz


Jak doradca finansowy może pomóc osobie, która chce wziąć kredyt mieszkaniowy?

– Moja praca nie polega wyłącznie na pomocy we wzięciu kredytu. Rzeczywiście, najwięcej osób przychodzi po kredyt, ale my mamy pewną misję. Klient bierze na siebie zobowiązanie kredytowe, więc dobrze by było je spłacić możliwie jak najszybciej. Więc najpierw spełniamy tę pierwszą potrzebę – pomagamy w wyborze kredytu. Następnie warto pomyśleć o oszczędzaniu. Pomagamy zbudować plan oszczędzania, który pozwala na spokojne życie i spłacanie kredytu. Umieszczamy kredyt w kontekście życia danego klienta. Jeśli chodzi o kredyty, to warto dodać, że przewaga mojej firmy nad zwykłym bankiem polega na tym, że pracownik banku ma jedną ofertę kredytową, tylko jeden produkt. Musi go tak sprzedawać, żeby wydawał się atrakcyjny, w związku z tym wiele osób trafia do mnie z błędnymi informacjami. Doradcy w bankach dużo obiecują. Ja mam dostęp do 23 banków. Mogę wybrać najlepszy kredyt dla klienta. Najczęściej składamy wnioski do kilku banków, żeby klient był zabezpieczony.


Czyli owszem, bierzemy kredyt, ale i oszczędzamy…

– Tak. Czasem przychodzi do mnie klient i mówi, że chce kupić mieszkanie za 300 tys. zł, a ma 150 tys. zł i wszystkie te pieniądze chce oddać zbywcy, od którego kupuje lokal, bo nie chce mieć dużego kredytu, chce go szybko spłacić, ale pytanie: po co? Przecież znajdziemy tanią ofertę, której raty nie będą dobijały budżetu, a te 150 tys. można sobie odłożyć, zainwestować, żeby zarabiały. Jeśli chodzi o kupno mieszkania, obecnie najbardziej opłaca się wziąć kredyt mieszkaniowy. To jest najtańszy pieniądz na rynku. Warto pieniądze mieć, nie warto się ich pozbywać. Ja z jednej strony rozumiem potrzebę, aby nie mieć kredytów. Ludzie boją się tego, czego nie znają. Dlatego tutaj w firmie są warunki, w których możemy spokojnie usiąść i porozmawiać na temat kredytu, oswoić go, przyzwyczaić się do niego.


Czyli można do Pani się zgłosić po pomoc w wybraniu kredytu lub w zainwestowaniu pieniędzy. W czym jeszcze może Pani pomóc, jeśli chodzi o domowe budżety?

– Pomagamy też klientom w zrobieniu planu finansowego. Przede wszystkim każdy musi określić, jakie są jego wydatki stałe: na utrzymanie mieszkania, na raty kredytu, opłaty itp., ile wydaje na kulturę, rozrywkę, a ile na pozostałe rzeczy, no i ile zostaje z tych pieniędzy. Do tego dochodzą limity kredytowe i karty kredytowe. Niestety, przez nie czasem tracimy poczucie rzeczywistości, bo nieustannie jesteśmy pod kreską, cała pensja idzie na ich spłatę i od nowa się zadłużamy. Doradca finansowy pomaga spojrzeć na wydatki z boku i ustalić sensowny plan oszczędzania.


Czy pomoc doradcy jest płatna?

– Nie, pomoc jest bezpłatna. Każdy się może do nas zgłosić czy to przez infolinię, czy po prostu przyjść do oddziału, ale większość klientów mamy z polecenia. Klient jest umawiany do konkretnego doradcy i już pozostaje pod jego opieką.


W dzisiejszych czasach mało kto dysponuje takimi środkami, by mógł kupić mieszkanie czy wybudować dom bez pożyczania chociaż części potrzebnej sumy. Kto może wziąć kredyt?

– Każdy kredyt obwarowany jest pewnymi kryteriami, których spełnienie jest konieczne, by móc go uzyskać. Dlatego czasem jest tak, że dana osoba nie jest zdolna, by wziąć kredyt. Pierwszym podstawowym kryterium jest zdolność kredytowa. To główne kryterium decyduje, czy dany człowiek może w ogóle zacząć starać się o kredyt. To jest kwestia dochodów, ale także scoring. Każdy bank – oprócz ocenienia poziomu dochodów – bada też kredytobiorcę pod względem profilu, np. czy ma wykształcenie wyższe, czyli dobrze rokuje na rynku pracy, to znaczy że będzie miał dalej zdolność zarabiania. To jest też kwestia sytuacji rodzinnej. W niektórych bankach osobom samotnym trudniej uzyskać kredyt, gdyż nie ma zabezpieczenia kredytu przez współmałżonka. Bardzo często jest tak, że banki niejako dyskryminują przedsiębiorców, czyli osoby prowadzące działalność gospodarczą, wymagając od nich całej masy dokumentacji. W zależności od kryteriów, jakie dana osoba spełnia, szukamy banków, które są w stanie zaakceptować dany profil klienta lub sprawdzamy rozwiązania zupełnie w innym obszarze, na przykład współkredytowanie czy inny beneficjent kredytu.


Jak się wylicza zdolność kredytową?

– To jest bardziej pytanie do analityka. Każdy bank ma swoje kryteria wyliczania zdolności kredytowej. Po pierwsze, oblicza się tzw. minimum socjalne, czyli ile klienci mają pieniędzy na to, żeby siebie utrzymać. Różne banki przyjmują różne sumy. Znaczenie ma też rejonizacja. Bardzo podwyższone kryterium mają osoby z województwa mazowieckiego, czyli muszą stosunkowo dużo zarabiać, by wziąć kredyt. Badane są wpływy na konto, wydatki, bank bierze pod uwagę posiadanie limitów kredytowych. Przeszłość kredytowa też ma znaczenie. Jeżeli klienci mieli do czynienia z kartami kredytowymi, to wbrew pozorom – może to poprawić ich ocenę według banku, bo jeżeli regularnie spłacali zadłużenie, to dobrze rokują, gdyż oznacza to, że kolejny kredyt będą spłacali również regularnie.


Czy przy wyliczaniu zdolności kredytowej ma znaczenie rodzaj umowy o pracę?

– Kiedyś miało to znaczenie. Osoby, które nie mogły wykazać się regularnymi wpływami z tytułu umowy, były w trudniejszej sytuacji. Natomiast obecnie już nie ma to znaczenia. Generalnie bierze się średnią, ale banki zazwyczaj wymagają, by dana osoba pracowała na umowę zlecenie np. 6-12 miesięcy, żeby ta średnia była miarodajna. To samo się tyczy umowy o pracę na czas określony. Bardzo często zdarza się, że prosimy pracodawcę o takie niezobowiązujące pismo potwierdzające, że jest zadowolony z pracownika i planuje przedłużyć mu umowę o pracę. Generalnie jeżeli formy zarobkowania są udokumentowane, to nie ma problemu z kredytem.


Jakie dokumenty są potrzebne?

– To zależy od rodzaju nieruchomości i profilu klienta. Takie podstawowe to: dowód tożsamości (i wcale niekoniecznie musi być nowy), wyciągi z rachunków, dokumenty potwierdzające zatrudnienie, umowy zlecenia. W tym przypadku często banki wymagają też PIT-ów. Drugi rodzaj to dokumenty związane z hipoteką – akty własności, dokumenty od deweloperów, inne dokumenty wymagane są w przypadku budowy domu. Niektóre banki wymagają zdjęć nieruchomości, placu budowy.


Jeżeli potrzebujemy pieniędzy na wykończenie lub remont mieszkania, to czy lepiej brać nowy kredyt konsumpcyjny, czy wziąć większy hipoteczny?

– Lepiej większy hipoteczny. Najtańszy pieniądz na rynku to właśnie kredyt hipoteczny. Jest najniżej oprocentowany. Kredyt konsumpcyjny jest szybkim kredytem, jeżeli komuś zależy bardzo na czasie, to można się pokusić o taki kredyt, ale ja zawsze odradzam. Niektórych klientów przeraża to, że hipoteka będzie należała do banku, czyli bank będzie w dziale księgi wieczystej, a takiego mieszkania nie będzie można sprzedać. To nieprawda. Te zastrzeżenia klientów są bardziej irracjonalne.


Czy można wziąć kredyt hipoteczny na całą sumę, za jaką kupujemy mieszkanie?

– Tak. Ale ważna rzecz – trzeba rozróżnić wartość mieszkania i cenę zakupu. Jeżeli klient chce wziąć kredyt na wykończenie mieszkania, to bank do ceny mieszkania dodaje wartość sumy, za którą klient chce wykończyć lokal, i to jest wartość mieszkania. Po prostu wykończone mieszkanie jest więcej warte. W zasadzie każdy bank daje kredyt na całą wartość mieszkania plus na wykończenie, kwestia tylko zdolności kredytowej klienta.


Czy bank mimo zdolności kredytowej może nie dać nam takiego kredytu, o jaki występujemy?

– Tak, tak się dzieje zazwyczaj w przypadku nieruchomości na rynku wtórnym. Zbywca żąda sumy za lokal, która nie odpowiada jego rzeczywistej wartości. Dotyczy to zwłaszcza mieszkań w blokach z tzw. wielkiej płyty, których wartość raczej będzie spadać. Tak często się dzieje w przypadku tego typu bloków w centrum miasta, gdzie nieruchomości są bardzo drogie i przez to zawyżana jest cena mieszkań.


Jak określić, na jaki kredyt mogę sobie pozwolić?

– Przede wszystkim po policzeniu wszystkich wydatków miesięcznych trzeba odliczyć 10 proc. sumy, którą zarabiam, i przeznaczyć ją na gromadzenie kapitału. Generalnie nie ma sztywnej reguły, ile procent ma iść na życie, a ile na spłatę kredytu. Wiele też zależy od rejonu, w którym się mieszka. Inne są możliwości w małym miasteczku, inne w Warszawie.


A jeśli chodzi o budowę domu, jakie warunki muszę spełnić, by dostać kredyt? Czy muszę mieć działkę, na której postawię dom?

– Tak ogólnie rzecz ujmując, kredyt na budowę domu jest o wiele bardziej obfity w „papirologię”. Są banki, które bardzo lubią tego typu kredyty, ale i są takie, które bardzo sceptycznie podchodzą do budowy domu i na przykład nigdy nie dadzą 100 proc. kwoty potrzebnej na budowę. Jeśli chodzi o dokumenty, to wymagany jest projekt budynku, szczegółowy kosztorys, jeśli mamy działkę – to także pozwolenie na budowę. Natomiast jeżeli klient nie ma działki, najpierw z kredytu ją kupuje, a potem dopiero zajmujemy się kredytem na budowę i ewentualne wykończenie. Procedura generalnie jest trudniejsza, ale nie oznacza to, że nie można jej pokonać. Nie ma znaczenia, jak daleko posunięta jest budowa domu, banki raczej wolą zacząć budowę od początku. Bo skoro ktoś bez kredytu wybudował już część domu, to znaczy, że pozbył się pieniędzy, które miał.


Kredyt złotówkowy czy walutowy?

– To zależy od planów klienta i zdolności kredytowej. Czasami klienci nie mają zdolności na wzięcie kredytu we frankach szwajcarskich. Jest to tzw. Rekomendacja S – obostrzenie wprowadzone przez nadzór bankowy w minionym roku. Jeżeli klient ubiega się o kredyt – załóżmy na 100 tys. zł we frankach – to bank sprawdzi, czy klient jest w stanie spłacić kredyt o 20 proc. większy. A jeżeli klient chce sprzedać nieruchomość za rok czy dwa, to polecam kredyt złotówkowy, dlatego że kredyt walutowy zawiera koszt ukryty, który nie jest odczuwalny, gdy spłaca się go długoterminowo. Jest to mianowicie spread. Klient większy poziom kapitału oddaje do banku, albowiem w momencie, kiedy bierze kredyt, bank w dniu podjęcia decyzji kredytowej przewalutowuje go na franki, bo harmonogram spłaty jest we frankach. Ale żeby spłacić, klient musi użyć innego kursu – sprzedaży, mimo że bank do przewalutowania użył kursu kupna. Stąd ta różnica. Rata kredytu jest niższa, ale jak szybko chce się sprzedać mieszkanie, trzeba spłacić bankowi większą sumę.


Dziękuję za rozmowę.