fot. PAP

Ile kosztuje zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Nieruchomość o powierzchni 3,5 ha została wywłaszczona w 1984 roku na realizację osiedla mieszkaniowego Ujeścisko w Gdańsku. W zakresie części tej nieruchomości, o powierzchni około 1,5 ha, nie doszło do realizacji celu wywłaszczenia, a działka w dacie zwrotu stanowiła grunt niezabudowany wykorzystywany m.in. jako teren rekreacyjny pobliskiego osiedla mieszkaniowego.

W analizowanym przypadku od daty wywłaszczenia do dnia zwrotu, w ocenie rzeczoznawcy, nie były podejmowane żadne działania o charakterze inwestycyjnym bezpośrednio na nieruchomości (w tym również nie uwzględniono nakładów związanych z istniejącym boiskiem), czyli w tym przypadku nie nastąpiło zmniejszenie ani zwiększenie wartości nieruchomości, czynności rzeczoznawcy sprowadzają się zatem do określenia aktualnej na dzień zwrotu wartości rynkowej nieruchomości.

Odszkodowanie wypłacone poprzedniemu właścicielowi za wywłaszczoną nieruchomość podlega waloryzacji na dzień zwrotu.

W przytoczonym przykładzie to właśnie zwaloryzowane odszkodowanie było jedynym „kosztem” związanym ze zwrotem wywłaszczonej nieruchomości, które po denominacji i z uwzględnieniem proporcji zwracanej części określono na kwotę około 140 tys. złotych. Należy tu podkreślić, że kwota ta stanowiła zaledwie 3 proc. aktualnej na datę zwrotu wartości rynkowej nieruchomości, określonej w toku wyceny.

Obrazuje to ogromną dysproporcję pomiędzy kwotą wypłacanych odszkodowań w dacie wywłaszczenia a wartością, jaką osiągają te nieruchomości aktualnie. Różnica w tym przypadku wynika przede wszystkim ze zmiany charakteru zwracanej nieruchomości, gdzie w przebiegu lat od wywłaszczenia do zwrotu z nieruchomości rolnej stała się atrakcyjnym gruntem inwestycyjnym, położonym w centrum rozwiniętego osiedla mieszkaniowego z korzystnymi warunkami planistycznymi. Jednak najistotniejszym czynnikiem jest znaczna zmiana poziomu cen na przełomie lat.

Postępowanie związane z rozliczeniami z tytułu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości regulują przepisy ustawy z dnia 12 marca 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: uogn).

Zgodnie z art. 139 uogn nieruchomość podlega zwrotowi w stanie, w jakim znajduje się w dniu jej zwrotu. Oznacza to, iż niejednokrotnie w postępowaniu o zwrot wywłaszczonej nieruchomości należy dokonać rozliczenia znajdujących się na nieruchomości nakładów.

A zgodnie z art. 140 ust. 3 uogn w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu, odszkodowanie (zwaloryzowane na dzień zwrotu odszkodowanie, jakie zostało wypłacone poprzedniemu właścicielowi za wywłaszczoną nieruchomość) pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przy określaniu wartości nieruchomości przyjmuje się stan nieruchomości z dnia wywłaszczenia oraz stan nieruchomości z dnia zwrotu. Nie uwzględnia się skutków wynikających ze zmiany przeznaczenia w planie miejscowym i zmian w otoczeniu nieruchomości.

Ponadto zgodnie z art. 140 ust. 2 uogn odszkodowanie pieniężne podlega waloryzacji, z tym że jego wysokość po waloryzacji, z zastrzeżeniem art. 217 ust. 2, nie może być wyższa niż wartość rynkowa nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, nie może być wyższa niż jej wartość odtworzeniowa.

Ewa Dębiec, rzeczoznawca majątkowy

drukuj