Deweloperzy kombinują, jak mogą

Stagnacja na rynku nieruchomości sprawiła, że wiele osób rozważa, czy to już dobry moment na kupno mieszkania. Część słusznie się zastanawia, czy nie warto jeszcze poczekać, bo może w końcu zdecydowanie potanieją. Stawka nie jest mała. Przy obecnych cenach gra idzie o kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. Jednak tym razem podpowiedzi analityków rynku nieruchomości za wiele nie dadzą. Jedni są zdania, że nie ma już co zwlekać z nabyciem mieszkania, ale drudzy mówią, że jeszcze nie pora, lepiej się wstrzymać, bo czekają nas radykalne obniżki cen.

Jednak nie do końca mają rację ci pierwsi, którzy powołując się na rozwijającą się gospodarkę, wieszczą kolejne podwyżki cen. Bardziej przekonywające jest stanowisko specjalistów, którzy przewidują spadki cenowe, bo oceniając siłę nabywczą potencjalnych Kowalskich, zauważają, że podaż nowych mieszkań przewyższa popyt. Głównym czynnikiem hamującym popyt są stale drożejące kredyty. Wprawdzie średnia cena metra ciągle jest wysoka i nie maleje, ale część analityków słusznie zauważa, że te dane wymagają korekty, bo nie odzwierciedlają sytuacji na rynku. Z prostego powodu. Średnia od dłuższego czasu jest wywindowana przez drogie mieszkania, na które jest bardzo mało chętnych. Analitycy z firmy redNet Consulting zajmującej się nieruchomościami ustalili, że tylko w Warszawie średnie ceny transakcyjne z ostatnich trzech miesięcy są o przeszło 12 proc. niższe od średnich cen ofertowych.


Najszybciej najtańsze

Obecnie nabywcy mają niezbyt zasobne portfele i nic dziwnego, że z rynku znikają najszybciej tanie mieszkania. Nie wiadomo, jak długo sytuacja taka potrwa. W ostatnich trzech miesiącach mieszkania, które się pojawiają, ciągle drożeją. W samej Warszawie średnia cena nowego mieszkania jest wyższa od ceny sprzedaży o nawet 22 procent. Sytuacja taka panuje również w Trójmieście i Wrocławiu. Nieco mniejsza rozbieżność jest w Poznaniu i Łodzi. Niewątpliwie deweloperzy, patrząc na wyciągi bankowe, przypominają sobie złote czasy, gdy płacili bajońskie sumy za działki, ale się nie martwili, bo mieli klientów nawet na dziurę w ziemi i wydawało im się, że czekają nas niekończące się wzrosty cen.

Jednak obecni nabywcy nie boją się, że im zabraknie, i nie chcą już kupować tak drogich mieszkań, słusznie sądząc, że są przewartościowane. Czas gra na ich korzyść i słusznie uważają, że nie warto się spieszyć z decyzją o zakupie, bo oferta mieszkań stale rośnie. W samej stolicy w ostatnim czasie na rynek trafiło dwukrotnie więcej mieszkań, niż się sprzedało. Identyczna niemal sytuacja jest też w innych miastach. Podobnie jest w innych aglomeracjach. Tanie mieszkania w stolicy w cenie do 6 tys. zł za m kwadratowy momentalnie znikają z rynku. Te do 8 tys. zł za metr również nie muszą długo czekać na nabywców. Jednak te od 9 tys. zł za metr sprzedają się jedynie w dobrych lokalizacjach. Podobna jest sytuacja w Trójmieście i we Wrocławiu oraz na nieco mniejszą skalę w Poznaniu i Łodzi.


Warszawa wyznacza kierunek

Stołeczni nabywcy kierują się już tylko ceną, nie zwracając uwagi, czy jest to droga, czy tania dzielnica. Klienci mają w czym wybierać chociażby dlatego, że podaż przewyższa ponad dwukrotnie popyt. W dalszym ciągu w stolicy najwięcej mieszkań sprzedaje się na Białołęce, jednak ta dysproporcja ciągle się zmniejsza. Ponad 43 proc. nowych mieszkań, które trafiły na rynek, zlokalizowane jest w trzech drogich dzielnicach: Śródmieściu, Woli i Mokotowie. Udział Białołęki w rynku sięga niemal 24 procent. Średnia cena metra kwadratowego wynosi tu 6 722 złote. Jednak tak niska cena nie gwarantuje już sukcesu. Druga w tabeli jest Wola, około 12 proc. udziału w rynku. Jednak średnia cena metra wynosi 9 259 złotych.


Klient – nasz pan

Nic więc dziwnego, że coraz więcej deweloperów jest skłonnych negocjować cenę metra z kupującym. Taka sytuacja pół roku temu była nie do pomyślenia. Wprawdzie i teraz sprzedający wprost nie mówią, że idą na ustępstwa, ale jeśli chcą mieszkanie sprzedać, to muszą obniżać ceny metra kwadratowego mieszkania.

Rozmowa nic nie kosztuje, a oszczędności mogą być ogromne. W Warszawie często różnica między ceną wywoławczą a rzeczywistą sięgała ponad 20 procent. We Wrocławiu różnice te sięgały 18 proc., w Łodzi 11, a w Poznaniu 10 procent. Różnica ta będzie się utrzymywała do czasu, aż banki nie obniżą oprocentowania kredytów. Dopiero wtedy deweloperzy będą mogli pomyśleć o podwyżkach.


Albo marża, albo…

Wysokich cen nie uda się utrzymać inwestorom, szczególnie tym małym. Przewaga podaży nad popytem sprawia, że zanim ktoś wyda złotówkę, to się 10 razy zastanowi. Wprawdzie mogą nie obniżać cen i czekać na poprawę sytuacji, ale muszą liczyć się z tym, że zostaną z niesprzedanymi lokalami w standardzie deweloperskim. Najwięksi deweloperzy nie ukrywają, że zgłaszają się do nich mali deweloperzy, którzy sobie na rynku nie radzą.


Oszukujmy dalej

Jednak w dalszym ciągu na rynku działają nieuczciwi przedsiębiorcy, którzy zmuszają klientów, aby z góry rezygnowali z dochodzenia od nich wszelkich roszczeń. Nie chcą też odpowiadać za niższy niż w umowie standard mieszkania. Nabywcy, którzy kupili mieszkanie podczas wzrostów na rynku, w dużej mierze dopiero teraz je odbierają. Deweloperzy znaleźli nowy sposób, aby zwiększyć swój zysk. Oddając mieszkania, każą klientom dopłacać za większy metraż. Jednak często jest to wynik zastosowania cieńszych ścian… Czują się oni bezkarni, bo w aktach notarialnych umieszczają zapis, że kupujący nie będą dochodzić żadnych roszczeń w stosunku do dewelopera. Jednak jest to niezgodne z prawem. Mało tego, kupujący może podeprzeć się kodeksem cywilnym, w którym jednoznacznie zapisano, że zapisy rażąco naruszające prawo kupującego nie wiążą go, jeśli nie zostały z nim uzgodnione indywidualnie.


Sąd, a może negocjacje

Nabywca, którego lokal nie spełnia warunków umowy, może spróbować porozmawiać z deweloperem. Jednak część przedsiębiorców woli odesłać nabywcę do sądu, licząc na to, że nikomu nie zechce angażować się w długotrwały i kosztowny proces, bo opłaty sądowe liczone są od wartości przedmiotu sporu, a więc mieszkania. Właśnie na to liczą deweloperzy i dlatego nie chcą wyeliminować wad po dobroci. Klient nie zostaje zawsze bez broni. Warto zwrócić uwagę, czy inwestycja spełnia wszelkie wymogi prawa. Wówczas mamy kolejny argument do negocjacji z nieuczciwym przedsiębiorcą…